土地を売るには何が必要？必要書類や取得方法、費用について詳細に解説します。

土地を売るには、様々な必要書類や費用がかかります。特に土地の売却というのは大きな金額が動く取引なので、損なくスムーズに進めたいですよね。

この記事では、必要書類やその取得方法、かかる費用について細かくご紹介しています。

初心者目線でわかりやすく記載しておりますので、土地の売却を検討し始めたら、この記事を参考に書類や費用の準備を進めていただければ幸いです。

 

土地を売るのに必要な書類とその準備方法

土地売却のために必要になる書類は多岐にわたります。普段見慣れない書類も多いので、この章で必要書類のリストアップと、取得方法や注意点について解説していきます。各書類が何のために必要で、どのように準備するのかをわかりやすくまとめていますので、土地売却のための準備に役立ててください。

 

売却に必要な書類一覧

土地の売却に必要な書類は基本的に下記９つです。それぞれの書類がどのような情報を含んでいるのかも合わせて簡単にご紹介します。

・登記識別情報通知書

従来の登記済権利証に代わるもので、土地の名義人となった人ごとに定められ、登記名義人にのみ登記所から通知される重要な書類です。

 

・土地の登記簿謄本

土地や建物など不動産に関する所在や面積、所有者の氏名、その不動産の権利関係などが記載されている書類です。

 

・地積測量図

土地の測量結果を明らかにした図面で、土地の面積や境界標の位置、形状などが記載されています。

 

・筆界確認書

隣接する土地の境界線について、所有者とその隣地の当事者で合意したことを示す書類です。

 

・越境の覚書

所有する土地から境界線を超えた越境物が存在することを、当事者間で合意していることを示す書類です。

 

・抵当権抹消書類

土地を担保にローンを組んでいて、売却代金でローン残債を一括返済する場合には、抵当権抹消書類が必要となります。

 

・売主の本人確認書類

免許証や健康保険証、マイナンバーカード、住民票、印鑑登録証明書、実印など、身分が証明できるものを用意します。

 

・固定資産評価証明書

所有している不動産の固定資産課税台帳に登録されている資産価値を証明する書類です。

 

・固定資産税納税通知書のコピー

不動産評価額や固定資産税納付額、支払い期日などが記載されている固定資産税の納付書として利用する書類です。

 

必要書類の取得方法と注意点

上記で説明した各書類の取得方法と、取得にかかる費用については下記をご参照ください。

・登記識別情報通知書

土地を取得し名義変更を行った際、法務局から渡されます。万が一紛失してしまった場合は、再発行はできませんが、それに代わる手段を取ることになります。例えば、司法書士に本人確認情報を作成してもらった場合は5〜10万円程度かかります。

 

・土地の登記簿謄本

登記簿謄本（登記事項証明書）は、土地の所在地関係なく、どこの法務局でも取得可能です。１通につき600円の手数料で、法務局に出向いて取得する場合、平日の午前8時半〜午後5時15分までですが、郵送やインターネットからの請求も可能です。

 

・地積測量図

こちらも所在地関係なく、どこの法務局でも取得可能です。1筆あたり450円です。ただし、地積測量図は必ずしも全ての土地にあるわけではなく、無い土地も存在しますので覚えておいてください。測量図が無い場合、土地家屋調査士に依頼することになりますが、一般的な住宅用地で30〜40万円程度かかります。

 

・筆界確認書/越境の覚書

土地の売買契約をした際などに、隣地土地所有者と１部ずつ土地境界確認書を渡されています。筆界確認書や越境の覚書は、特に問題がない場合には作成していませんので、手元にない場合もあります。作成していて紛失した場合は、不動産会社へ相談しましょう。

 

・抵当権抹消書類

抵当権抹消書類は、ローンを組んでいる金融機関が保有しています。土地の引き渡しと同時に抵当権抹消を行う場合には、金融機関の担当者に書類を持参してもらう必要があります。

 

・売主の本人確認書類

本人確認を行う際は、詐欺行為などを防ぐためにも、写真付きのものが必要になります。住民票や印鑑証明書は、市区町村の役場等で発行から3ヶ月以内のものを用意してください。

 

・固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は所有者本人と所収者と同居する家族のみで、市町村役場で取得することができます。費用は市町村ごとに異なり、札幌市の場合１筆、納税義務者ごとに400円です。自治体によっては最寄りのコンビニで取得できる場合や郵送で取得することも可能です。証明書の発行年度は売却年度と合わせる必要があるので注意してください。

 

・固定資産税納税通知書のコピー

毎年3月から6月頃に所有者宛に郵送で送られてきます。もし手元にない場合は、再発行ができないため、市区町村の役場で固定資産公課証明書を取得するなどど代わりになるものを用意しましょう。

 

土地売却にかかる費用の種類とその金額

土地の売却では、仲介手数料、登記費用、税金など様々な費用がかかります。基本的にかかる費用の種類とその内容、金額の目安について解説していきます。

 

・仲介手数料

売買契約が成立した際に不動産会社へ支払う手数料で以下の計算式で計算します。

（土地価格×3％）＋6万円＋消費税

 

・住宅ローンの抵当権抹消登記費用（登録免許税）

土地に抵当権が設定されている場合、それを抹消するためにかかる登記費用です。

土地１筆あたり1,000円、司法書士に依頼する場合は報酬として別途1～2万円程度が必要になります。

 

・印紙税

売買契約書に貼る印紙のことで、売却時にかかる税金の１つです。2024年3月31日まで税額には軽減措置が適応されます。

売買契約書に記載された契約金額によって印紙税額が異なり、例えば契約金額が1,000万円超〜5,000万円以下の場合、印紙税は1万円（軽減後）となります。

 

・建物解体費

土地に建物があり、解体して土地を更地として売却する場合にのみ必要になります。金額の目安としては、建物の大きさや土地の状況により異なるが、30坪木造の家で100〜200万程度、鉄筋コンクリートだとそれ以上です。

 

・他費用

その他に、必要になる可能性がある費用として、譲渡所得税や敷地測量費、相続で得た土地の売却の場合には、相続登記の費用等があげられます。それぞれ状況に応じて金額が異なります。

 

土地を売る費用を抑えるための対策

前章でご紹介した通り、土地を売る際には多くの費用がかかります。公的な書類の取得日など費用をおさえることが難しいものも多いですが、この章では少しでも安くできる可能性があるものについてピックアップして解説していきます。

 

・仲介手数料

仲介手数料は原則、計算式通りに請求されますが、中には仲介手数料の割引キャンペーンを行なっていたりする不動産会社もあるので、念のため確認してみると良いでしょう。

仲介手数料の費用をおさえようとして、不動産会社を挟まずに個人で売買するのにはかなりのリスクがありますのでおすすめしません。

 

・建物解体費用

依頼する業者によっては、値引き交渉に応じてくれる場合があります。大きな金額の値引きは難しいですが、少し予算をオーバーしている分などは交渉してみる価値があると思います。

 

土地を売る際の注意点

この章では、土地を売る際の注意点について解説します。土地の売買におけるトラブルを防ぐための大切なポイントになりますので、スムーズで安心できる売却のためにご覧いただければと思います。

 

登記識別情報通知書が手元にない

登記識別情報通知書や権利証は、土地の所有権を証明する重要な書類で、これがないと所有権移転登記ができません。紛失してしまった場合は早めに不動産会社へ相談し、代わりとなる手続きの準備をおこなう必要があります。

代わりとなる手続きとしては、司法書士に依頼して、事前通知制度や本人確認情報の提供制度、公証人による本人確認制度などを利用する方法があります。その方法を取るかによって費用やスケジュールにも影響しますので、司法書士や不動産会社と相談の上、決定しましょう。

 

測量が済んでいない

測量が済んでいないということは、土地の正確な境界や面積が未だ決まっていない状態です。この場合、購入者にとってはかなりの不安要素となりますので、早めに測量を入れる手配をしましょう。

測量未了のまま契約する場合には、測量完了までの期限や責任の所在など、測量未了に関する事項を明確に契約書に記載することで、トラブルを予防することができます。

 

契約不適合責任を回避

契約不適合責任とは、売主が買主に対して土地の品質や状態について誤った情報を提供した場合に負う責任のことを指します。この場合、買主は売主に対して契約解除や損害賠償請求をすることができます。

土地の売却において特に注意したいのは、「地下埋設物」や「境界・越境」「土壌汚染」です。これらについては、売買契約書に容認事項を付記することで、契約不適合責任を回避することができます。売主自身も売却時点では知らないということがほとんどですので、不動産会社へ依頼し、容認事項をしっかりと記載してもらいましょう。

 

損なくスムーズに土地を売るために

土地の売却に必要な書類や取得方法、費用や注意点について解説してきました。

土地を売るために、たくさんの書類や費用がかかることがお分かりいただけたかと思います。

特に土地売却については、取引金額も大きい場合が多く専門的な知識も必要とします。所有する土地をスムーズに、かつ損なく売るためには信頼できる不動産会社に仲介を依頼するのが一番の近道です。

弊社「S plus home(エスプラスホーム)」では、札幌や札幌近郊の不動産売却の仲介や買取を行っています。土地売買についてのご相談や査定についても無料で承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。