家の売却でマイナスを抑える方法を知って、損失や赤字を減らそう

こんにちは。札幌の不動産会社 S plus home の浜谷です。

家の売却では「購入時よりもマイナスが大きくなるのが不安」という方が多いと思いますので、今回は家の売却の際にできるだけマイナスを抑える方法を紹介します。

建物は築年数の経過と共に評価額が下がっていきますが、少しでも損失を抑えたり、赤字にならないために対策することは可能です。

家の売却手続きに進む前に、不動産会社を選ぶ時の注意点や、少しでも損失を防ぐ方法、赤字になってしまった場合の対処法を知っておきましょう。

家の売却でマイナスを抑える不動産会社の選び方

家を売却をする不動産会社によっても多少なりとも売却金額は違ってきます。

ここでは家の売却でできるだけマイナスを出さないようにするために、どうやって不動産会社を選べばよいか、簡単にポイントを2つ紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

また「仲介」と「買取」でも売却金額は違ってきます。これについては、不動産売却の買取と仲介の違いは？特徴やメリット・デメリットを解説 でご紹介していますので、ご確認ください。

エリアで実績の多い不動産会社に依頼する

不動産会社でも「中古物件が得意」「マンション売買の実績が多い」など、会社によって得意分野や実績はさまざまです。

同じ物件でも、不動産会社によって売却価格に100万円以上差が出ることもあるので、あなたのエリアでの実績は注目したいポイントです。

家は場所によっても売れやすさが左右されます。あなたの物件があるエリアで、豊富な売買実績を持つ信頼できる不動産会社に依頼するようにしましょう。

複数の不動産会社に査定してもらう

1社に査定を依頼してそのままの流れで売却してしまうという人も少なくありません。

しかし、できるだけ高い値段で家を売却するには、2〜3社の不動産会社に査定してもらいましょう。

また、不動産会社によって売却にかかる経費や手数料なども異なります。
査定額や売却経費などを総合的に判断し、高い価格での売却が叶いそうな不動産会社を選びましょう。

家の売却でマイナスを少しでも損失を抑えるには？

家の購入金額よりも高く売却できるケースは珍しく、マイナスがことはほとんどではありますが、確定申告をすることで損失を抑えることができます。

不動産売却によって損失が出た場合、次に紹介する2つの特例を利用することで、所得税と住民税の控除を受けることが可能です。

マイホームを「買い換えるか」「買い換えないか」によって適用される特例は異なりますが、それぞれ不動産を売却した年から最長で4年間、所得税や住民税がゼロになる可能性があるため、申請しておきたい特例です。

マイホームを買い換える場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

「マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」は、マイホームを買い換える際にマイナスが出てしまった場合の特例です。

下記の条件を満たす場合、この特例を適用することが可能です。

• 5年を超えて所有していること
• 譲渡先が家族や同居の親族ではない第三者であること
• 所得金額の合計が3,000万円以内であること
• 売却した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までに新たなマイホームを購入していて、翌年の12月31日までに入居もしくは入居見込みであること
• 新居の床面積が50㎡以上であること
• 10年以上の住宅ローンを組んで購入すること　など

マイホームを買い換えない場合は「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、マイホームを買い換えない場合の特例で、転勤や実家への引っ越しなどで利用することが多い特例です。

下記の条件を満たす場合、この特例を適用することが可能です。

• 5年を超えて所有していること
• 譲渡先が家族や同居の親族ではない第三者であること
• 所得金額の合計が3,000万円以内であること
• 10年以上の住宅ローンの残高が残っていること
• 不動産の売却価格が住宅ローンの残高よりも低いこと
• 確定申告を行う前年の12月31日までに売却すること　など

これらの特例は、確定申告の手続きをすることで受けられます。
詳しくは次章で解説します。

家の売却でマイナスになったら確定申告で税金の還付を

前述したように、家の売却でマイナスになってしまった場合は特例を適用し、確定申告を行うことで税金の還付を受けることが可能です。

ここでは家の売却後に行う確定申告の手続きの流れや必要書類、注意点について紹介します。

確定申告の流れと必要書類

家の売却でマイナスが出て、確定申告による税金の還付を受ける場合には、家を売却した翌年の2月中旬から3月中旬に、確定申告の手続きを行う必要があります。
この期限を守らないと、控除を受けることができませんので忘れずに期限内に行うようにしましょう。

確定申告の大まかな流れは下記のとおりです。

1. 必要書類を準備する
2. 手書きもしくは国税庁のホームページからパソコンで書類に記入する
3. 書類を提出する（所轄の税務署に郵送もしくは直接持参、またはe-Taxで自宅から提出）
4. 還付を受ける

また、適用される特例によって必要書類が異なりますので注意してください。

新たにマイホームを買い換える場合の必要書類

• 売却した不動産の登記事項証明書（原本）
• 買い換えた不動産の登記事項証明書（原本）
• 買い換えた不動産の住宅借入金などの残高証明書（不動産の譲渡契約締結日の前日のもの）

新たにマイホームを買い換えない場合の必要書類

• 売却した不動産の登記事項証明書（原本）
• 売却した不動産の住宅借入金などの残高証明書（不動産の譲渡契約締結日の前日のもの）

確定申告は、自分で行う方法の他に税理士に依頼をする方法があります。
手続きが不安な方は税理士に相談するようにしましょう。

確定申告の注意点

家を売却した年に確定申告を行っても、控除しきれないケースがあり、その場合には、家を売却した翌年から3年以内に繰越をして控除することが可能です。
これを「繰越控除」といいます。

「繰越控除」の場合、特例を受ける手続きは売却した年度の確定申告で行い、翌年以降も連続で確定申告書を提出しなければいけません。

家の売却でマイナスを抑えるために対策しよう

家を売却する場合、建物の築年数の経過と共に評価額が下がっていき、さらに売却価格や諸手数料などによってマイナスになってしまうことは十分に考えられます。

少しでも損失を少なくしたり、赤字を避けたりするために、「エリアで実績の多い不動産会社に依頼する」「複数の不動産会社に査定を依頼する」といった方法で事前に対策しておきましょう。

家の売却時に損失や赤字が出てしまった場合には、確定申告をすることで翌年以降の所得税や住民税の控除を受けることが可能です。
家を売却した翌年の2月中旬から3月中旬に確定申告を行い、マイナス分を少しでも減らすようにしましょう。

不動産売却や確定申告に不安があるという場合は、専門知識を持つプロに相談することをおすすめします。

S plus homeでは、札幌や札幌近郊の不動産買取・仲介を行っています。
不動産の売却を検討している方は、ぜひ一度お問い合わせください。