土地の売却にかかる税金４種と支払いタイミングを計算式とともに詳細解説！

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。

土地の売却を考えはじめたら、一番に気になるのは売却価格ですよね。

しかし、土地がいくらで売れるかだけでなく、売却時にかかる税金についても把握しておくことが大切です。

この記事では、所有する土地を時間をかけずに売却したいと考えている方のために、土地売却の際にかかる４つの税金と、それぞれの税金を支払うタイミングについて、計算方法もふまえながら分かりやすく解説していきます。

土地売却にかかる4つの税と支払いタイミング

土地を売却するためにかかる税金は「所得税」「住民税」「印紙税」「登録免許税」の４種類です。

納税を怠った場合には、罰金が課されてしまう可能性も。損のない売却のためには、いつどの税金を支払う必要があるのか事前に把握しておくことが大切です。

全体像がわかるよう、以下表に記載しましたのでご参照ください。

印紙税

印紙税とは、土地売却の際の売買契約書に貼る印紙のことで、国・自治体に対して支払う税金の一つです。定められた金額の印紙を貼って消印をすることで納税したとみなされます。

印紙を貼っていなかった場合には3倍の額の過怠税が、消印されていない場合には同額の税金を納めなければいけません。

概要と支払いタイミング

印紙税は、売買契約書を作成する際に貼付しますので、売買契約のタイミングで支払います。

売買契約書は売主用と買主用の2通作成しますので、2通分の印紙税が必要になりますが、売主と買主で1通分ずつ負担するのが一般的です。

買主は必ず原本を持つ必要がありますが、売主に関してはコピーを控えとしても問題ないので印紙税の負担を半額にすることもできます。しかし、トラブルを防止する観点からは売主も原本保管が望ましく、印紙税の節税についてはあまりおすすめできません。

※売主の控えとして印紙貼り付けをしなくても良いのは、個人間の売買など「非営利」となる取引に限ります。法人・事業主が土地を売却する際などは「営利目的」とみなされるので、保管分にも印紙貼り付けが必要になります。

納税額

印紙税額は、土地の売買価格に応じて設定されます。下記国税庁の表を引用し、参照をしっかりと付けてください。平成26年4月1日～令和6年3月31日の売買契約では、軽減税率が適用されることも説明してください。

印紙税額は、契約書の掲載金額（ここでは土地の売買価格）に応じて設定されます。2024年3月31日まで税額には軽減措置が適応され、下記表の通りとなります。

※印紙税額は、2024年3月31日までに作成される契約書の場合です。

参照：国税庁

No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書｜国税庁

不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

登録免許税

土地を売却したら、所有者（売主）の名義で登記されていた土地を、買主の名義に変更する移転登記を行う必要があり、その際に課税されるのが「登録免許税」です。

土地売却の際に生じる登記は主に、所有権移転や抵当権設定、ローン残債がある場合は抵当権抹消登記が必要です。そのうち、売主が支払う可能性があるのは、所有権移転登記と抵当権抹消登記です。

所有権移転登記費用については基本的に買主負担ですが、法的な決まりがないため売主負担になる可能性もあるので覚えておいてください。

概要と支払いタイミング

抵当権抹消登記とは、土地購入時に銀行からローンを借りていた場合に登記されている「抵当権」を抹消してもらうことです。

そのため、ローンを組んでいなければ抵当権は設定されていないので、抵当権抹消登記にかかる登録免許税は必要ありません。支払うタイミングは、土地の決済・引渡し日となります。

納税額

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、土地1筆につき1,000円です。一見1筆にみえる土地でも登記上は3筆ということもあり、その場合3筆で3,000円になりますので確認が必要です。

また、司法書士に登記作業を依頼する場合は、別途1～2万円程度の報酬支払いが発生します。

所得税・住民税

概要と支払いタイミング

土地の売却時に、利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税されるのが「住民税」と「所得税」で、まとめて「譲渡所得税」とも呼ばれています。利益が発生しなかった場合には課税されないのが特徴です。

支払うタイミングは、土地を売却した翌年の6月に一括で支払うか、４分割での支払いも可能です。

納税額

納税額は、「譲渡所得額」と「土地の所有期間」によって大きく変わります。

まずは、「譲渡所得額（土地売却の利益）」から計算してみましょう。下記の計算式で算出できます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得金額＝収入金額-（取得費+譲渡費用）

例：土地の収入金額2,000万円、取得費用200万円、購入価格1,000万円の場合

売却価格2,000万円-（取得費用200万円+購入価格1,000万円）=譲渡所得 800万円

取得費とは、土地を購入した当時の費用のことで、購入代金はもちろん、購入時の仲介手数料や印紙代・登録免許税・不動産取得税などの諸費用や測量費や整地費、改良費なども含まれます。

購入した当時の費用がわからない場合は、「売却価格の5%」を取得費として計算することになっています。

また譲渡費用とは、土地を売却する際に生じた、仲介手数料や印紙代・建物解体費など様々な諸費用のことを指します。

売却のために支払った立退料なども含みます。固定資産税など、維持や管理にかかった費用は含むことはできませんので覚えておいてください。

譲渡費用に含めていいものか否かの判断が難しいものも多いので、仲介を依頼する不動産会社に確認してみると良いでしょう。

税率

次に税率についてですが、売却する土地の所有期間が5年を超えるかどうかで、下記のように大きく異なります。

先ほど例にあげた譲渡所得（土地の売却利益）が800万円の場合、税額は下記のようになります。

※控除等の考慮なしの場合

短期譲渡所得だと、税率は長期譲渡所得のおよそ2倍になり、税額も大きく異なります。

状況にもよりますが、節税を考えるなら5年以上所有してからの売却がおすすめです。

特別控除の特例

土地売却においてかかる４種類の税金について説明してきました。

印紙税や登録免許税は基本的に節税できませんが、所得税・住民税は節税できる可能性があります。最後に、特別控除の例を紹介しましょう。

相続の土地を売却する際に使える特例控除

相続の土地を売却する場合に、一定の要件を満たすと下記のような特例が適用になります。

いずれも、相続が発生した日から３年以内に売却することが要件となりますので覚えておいてください。

・相続した空き家を売却による3,000万円控除の特例

・取得費加算の特例

住んでいた土地を売却する場合に使える特例控除

次に相続ではなく、売却する人自身が住んでいた土地を売る場合にも、節税できる特例があります。

譲渡所得から特別控除できる特例や軽減税率が適用になるもの、確定申告が必要になるものもありますので、事前によく調べておきましょう。

・3,000万円特別控除の特例

・軽減税率の特例

・特定の居住用財産の買換えの特例

まとめ

これまで説明してきた４つの税金のうち、高額になる可能性があるのは「譲渡所得税」とも呼ばれる、所得税・住民税です。

土地の売却で利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税されるものですが、知識のないまま計算すると間違えてしまう可能性もありますので、しっかり確認した上で算出するとともに、利益（譲渡所得）がある場合の納税は、売却の翌年ということを覚えておきましょう。

土地売却における税金の仕組みは分かりにくく、売却時期によっても税額が異なりますので、「いつ」「どのような税金」を支払う必要があるのか事前に把握して、スケジューリングしておくことが大切です。

弊社「S plus home(エスプラスホーム)」では、札幌や札幌近郊の不動産売却の仲介や買取を行っています。ご相談や査定についても無料で承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。