収益性の高い土地活用なら店舗経営！仕組みやメリットデメリットを解説

この記事では、土地活用における店舗経営の種類や方法、注意点などについて解説します。店舗経営を行うことのメリットやデメリット、さらに成功するためのポイントを学び、所有する土地を有効活用して収益につなげてください。

土地活用における店舗経営の仕組み

事業用定期借地方式

事業用定期借地方式は、所有している土地を、事業の用途のみに限定し、期間を定めて事業者に貸し出すことで、土地の賃料を受け取る方式です。

土地を借りる事業者は、その土地に店舗などを建てて経営することになります。

契約期間は以下のいずれかで、その期間が終了した後に土地が返還されます。

• 10年以上30年未満・契約更新の定めなし・建物買取請求権なし（更地で返還）
• 30年以上50年未満・契約更新の定めあり・建物買取請求権あり

建物買取請求権とは、契約期間満了により土地の明け渡しが必要な際に、借主は貸主に対して、土地に建てられた建物の買取を請求できるというものです。契約更新や建物買取請求権がある②の場合、これを避けたいときは契約時に特約などを定めておくことが可能です。

貸し出す土地を使用する予定がなければ、②の30年以上50年未満で貸し出し、将来的に使用する予定があれば、契約の更新や建物の買取請求権がない①の10年以上30年未満を選択するのが良いでしょう。

リースバック方式

土地のみを貸す事業用定期借地方式に対して、リースバック方式は、土地に店舗用の建物を建て、土地と建物の両方を事業者へ貸し出す方法です。

土地に建てる店舗は、土地を利用したい事業者から「建設協力金」を支払ってもらうことで建築します。このことから、リースバックは建設協力金方式とも呼ばれ、地主は事業者から受け取ったお金を使って、自己名義の建物を所有できるのが特徴です。事業者から支払ってもらった建設協力金は、毎月の賃料から差し引かれる形で返金されることからリースバックと呼ばれています。

初期投資を抑えながら、土地賃料と建物賃料の両方の収益を得られることがメリットになります。収益性は高くなりますが、デメリットとしては土地と建物両方の固定資産税を負担しなければならない点があげられます。また、契約期間が終了しても建物は残る点にも注意が必要です。

貸し出しの契約期間について厳密な決まりはなく、15年〜20年が一般的です。地主と借主の事業者とで話し合い、契約内容を決めていきます。

土地活用での店舗経営の種類

ロードサイド店舗

ロードサイド店舗とは、車の交通量が多い国道や都道府県道などの広い幹線道路沿いに立地する店舗のことです。ロードサイド店舗は、主に車で来店する利用客がほとんどですので、駅から離れた郊外の土地でも集客が期待できます。

店舗例としては、幅広い客層の利用が見込めますので、ファミリーレストランなどの飲食チェーン店やスーパーマーケット、ホームセンター、ドラッグストア、カラオケやパチンコなどの娯楽施設、家電量販店、カーディーラーなど様々な店舗経営ができます。
また、終電など交通便を気にする必要がないので、24時間営業に向いているという特徴もあります。車やバイクなどでもアクセスが主となりますので、駐車場の確保や看板設置などがポイントです。

路面店

道路や歩道に面したビルなど、建物1階部分にある店舗のことを「路面店」と呼びます。都市部の商店街や人通りが多い駅前通り沿いなどに位置することが多く、歩行者の流れを取り込むための店舗デザインや立地選びが重要です。郊外型の路面店の場合は、車で乗り付ける必要があるため、駐車スペースも確保しましょう。

集客力が良い立地であれば、歩行者や車からも人目に付きやすいので、どのような業種でも繫盛しやすいと言われています。しかし、集客力のある良い立地であればあるほど競合店舗も増えます。競合店との競争にも負けない魅力のある店舗経営を行えなければ、賃料収入の安定化は難しいと言えます。

商業施設

商業施設型の店舗とは、ショッピングモールやショッピングセンター、百貨店のような、１つの施設内に複数の店が出店する形式の店舗です。

幅広い客層を取り込むことができ、駅前から郊外まで集客が見込める立地であればどこでも、商業施設型店舗の経営ができます。しかし、うまく経営するためには、複数の店舗を入れなければいけないので、テナント募集のノウハウがある管理会社に依頼する必要があります。また、店舗部分以外にも、商品の搬入口やスタッフの待機場所なども考える必要があり、ある程度の土地面積と莫大な建築費用が必要です。

土地活用で店舗経営を行うメリット

収益性が高い

店舗経営は、他の土地活用方法と比べても収益性が高いのが特徴です。店舗のエリアや業種によっても異なりますが、店舗経営の場合、借主の多くが法人や事業者です。アパートなどの個人向け賃貸経営より、数倍の家賃収入を得られるのが一般的です。

また、集客力のある立地であれば、土地の広さに関係なく高い収益を出せる可能性も高いです。さらに、契約期間内での途中解約が基本的にできないため、賃料が急に入らなくなるというリスクも低く、適切な経営ができれば一定期間で安定した収入が期待できます。※契約に特約が設けられている場合や双方が解約に同意している場合の途中解約はできます。

 駅から遠い土地でも賃貸経営ができる

店舗経営は、賃貸住宅には向かないような駅から離れた土地でも十分に経営が可能です。

アパートなどの賃貸経営では、築年数や設備のほか、何より立地が入居率に大きく影響します。しかし、店舗経営の場合は、ロードサイド店舗などの形態を選べるので、アパート経営に向かないような駅から離れた土地や交通量が多く騒音があるような土地でも、入居者を募集しやすいのが特徴です。

店舗経営は、そのほとんどが車やバイクなどの手段を使って来店する人をターゲットとするため、むしろ駅から離れた駐車場をしっかり確保できるような土地が向いているとも言えます。さらに、駅から遠い土地での店舗経営は競合が少ない可能性が高く、市場のニーズにより適切に対応できる可能性もあります。

初期投資が少なくて済む

前章の店舗経営の仕組みでも説明した通り、店舗経営でも土地のみを貸す事業用定期借地方式や、事業者から建設協力金を支払ってもらうリースバック方式であれば、初期投資を抑えることができます。特に、事業用定期借地方式だと土地のみを貸すだけなので、建物の建築や改装費、建物分の固定資産税などの費用が掛からないため、投資費用を抑えることができます。

また、事業用定期借地方式またはリースバック方式のどちらを選択しても、店舗の経営については借主の事業者が行います。地主側は、借主が行っている店舗経営については全く関与しなくてもいいので、労力や手間も少なくて済むでしょう。

土地活用で店舗経営を行うデメリット

長期経営のため転用しづらい

店舗経営において、事業者と一度土地の契約を結ぶと、契約期間内での途中解約は原則認められていないため、期間満了まで貸し続けなければいけません。契約内容に特約が設けられている場合は別ですが、特約で解約ができるのは借主から途中解約の申出があった場合のみになります。

店舗経営での契約期間は最低でも10年以上になります。所有する土地を活用したいと思っても、将来的に土地を自身で利用したり、他の経営に転用したりするような可能性がある場合には、活用方法として店舗経営を選択するのは避けた方がいいかもしれません。

節税効果は期待できない

店舗経営は、毎年所有者に対して課税される固定資産税や都市計画税について、軽減措置が適用にならないため、節税効果はありません。

アパートなどの住宅用地であれば、住宅用地の特例が適用になるため、固定資産税は6分の1から3分の1まで軽減、都市計画税も3分の1から3分の2まで軽減されるため、かなりの節税につながります。

しかし、店舗経営の場合は住宅用地の特例の対象外となり、固定資産税・都市計画税はそのまま課税されます。ただし、相続税や所得税に関しては節税が期待できるので、全く節税ができないわけではありませんが、アパートなどの賃貸経営と比べると節税効果は少なめになります。

店舗の経営状況に振り回される

店舗経営は、景気の影響を受けやすく、事業者の経営状況に左右されることがデメリットと言えます。アパートなどの賃貸であれば不景気でも、入居者がすぐに退去してしまうリスクは少ないですが、店舗経営の場合は、不景気で業績が悪化し、規模の縮小や移転の可能性が出てきたり、さらには倒産してしまうような可能性もあります。また、空きが出ても不景気の影響で、新たな入居者探しも苦戦されることが予想されます。不景気でなくても、競合他社の出店によって入居者の売上が落ちれば、途中解約の可能性が出てきます。

このように、店舗の経営状況によっては収益が不安定になることが考えられますので、世の中の動向を把握しながら、できるだけ経営状態の安定した事業者を見極めることが大切です。

土地活用での店舗経営で注意すべきポイント

実績のある業者を選ぶ

土地活用での店舗経営を行う際、信頼性や実績のある業者との連携が非常に重要になります。まずは、店舗経営の誘致において実績が豊富な業者を選びましょう。店舗の誘致や途中解約時のペナルティについてなど、店舗経営には多くの専門知識やノウハウを必要しますので、信頼できる業者を選ぶことが重要です。
また説明してきた通り、店舗経営は長期契約が前提になります。貸主からの解約や土地活用の転用は出来ないことをしっかりと認識し、契約にのぞむ必要があります。

契約内容を入念に確認する

店舗経営における事業者との契約の際には、事業者の撤退や途中解約のリスクがあることを踏まえた上で、契約内容を入念に確認しましょう。

とくに、契約期間、賃料の支払いや中途解約に関する取り決めについてはしっかり確認するようにしましょう。契約書の確認は、想定外のトラブルを防ぐことにもつながります。

まとめ

この記事では、土地活用における店舗経営の魅力や方法、メリット・デメリット、成功のためのポイントなどを解説してきました。土地活用での店舗経営を検討する際の参考として、ぜひ活用してください。

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