家の査定のコツとは？準備や見られるポイントを知ってスムーズに売却

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。

家の売却を検討し始めたら、まずは不動産会社に依頼をして査定を行ってもらう必要があります。
しかし、査定といっても、どのようなポイントをチェックされるのかよくかわからないという方も多いのではないでしょうか？

そこで今回は、家の査定をスムーズに進めるコツとして、準備すべきことや見られるポイントを詳しく解説！
査定を依頼する際の注意点やポイントも紹介しますので、家の売却を検討している方はぜひ参考にしてくださいね。

家の査定をスムーズに進めるコツは準備・確認にあり

家の査定を依頼する前に、まずは査定についてしっかりと理解しておくことが大切です。

実は査定には「机上査定」と「訪問査定」という2つの種類があり、査定に必要な期間や正確性、見られるポイントも異なります。

机上査定と訪問査定の違い

机上査定は査定価格が出るまでに時間がかからず、インターネット上で複数の不動産会社に一括で査定を依頼することも可能です。
しかし、正確性に不安が残る査定方法ではあるため、「ざっくりとした査定価格を知りたい」という人におすすめです。

一方、「家の売却を検討しており、正確な査定価格を知りたい」という人には訪問査定がおすすめ。
不動産会社の担当者が実際の物件を細かい部分までチェックしてくれるため、机上査定よりも正確な査定が期待できます。

査定前に行っておくと良い準備や確認点を解説

机上査定・訪問査定に関係なく、家を売却しようと考えている場合は査定前に行っておくべきことがいくつかあります。
詳しく解説していきますので、査定を依頼する前のチェック項目として確認しましょう。

①住宅ローンが残っている場合は残高証明書を準備する

家を売却する時には、住宅ローンの残りは一括で返済するのが一般的なため、査定する上で住宅ローンの残高は重要な情報となります。
借り入れをしている金融機関に伝えれば残高証明書を発行してもらえるので、住宅ローンが残っている場合は査定時点での残金を確認しておくようにしましょう。

②目標額を決定しておく

査定を依頼する際、いくらで売りたいかという目標の売却価格をある程度決めておくことをおすすめします。
目標金額の目安は最低でも住宅ローンの残高以上にしましょう。

また、希望価格を依頼時に不動産会社の担当者にしっかり伝えておくことで、そこに向けた適切なアドバイスをもらえる可能性もあります。

③売却したい時期を明確にする

査定を依頼する際には、「いつまでに売却したいか」を明確にしておきましょう。

不動産の売却には、最低でも3カ月程度はかかることが多く、それを踏まえて動き出す必要があります。
「2〜3月など不動産の売れやすいシーズンの売却を目指したい」「転勤が決まっているので8月までに売却したい」など、売りたい時期を明確にし、その希望はきちんと不動産会社に伝えておきましょう。

④買主に引き継ぐ書類が揃っているかを確認する

買主と売買契約を締結する際、売主から渡すべき書類がいくつかあります。
これらがないと査定ができないというわけではないですが、多くの場合は不動産会社から書類の有無を確認されます。

下記に記載する書類が手元にあるかどうかを事前に確認し、スムーズに査定を進めましょう。

• 土地の実測図
• 境界明示の根拠となる資料
• 越境の覚書（もともとない場合もある）
• 物件の設計図書
• 建築確認申請書・建築確認済証
• 検査済証
• パンフレット（マンションの場合）
• 管理規約（マンションの場合）
• 使用細則（マンションの場合）

一戸建てを売却する際には、隣地との境界を明示することが義務付けられています。
境界明示の根拠となる資料がない場合には、引き渡しまでに境界の確定を行う必要があります。

⑤建物や土地の特筆事項の確認

その他、建物や土地に関して特筆して伝えておくべきことがあるかどうかも確認しておきましょう。

例えば一戸建ての場合は、シロアリ予防や外壁の塗装などの修繕工事を行ったことがあるかどうか、敷地内に土壌汚染の可能性があるかどうかなどがこれにあたります。
認識している範囲で大丈夫ですので、伝えておくべきことをまとめておきましょう。

家の査定のコツとして、見られるポイントもチェック

査定をお願いする際には、査定で見られるポイントを知っておくことが大切です。
適切な査定価格をつけてもらうためにも、確認しておきましょう。

築年数や風通し・日当たりなどの物件情報

一番はじめに見られるポイントは「築年数」です。

建物には法定耐用年数というものが定められており、例えば木造の一戸建ては22年、鉄筋コンクリートのマンションで47年です。
この法定耐用年数を基準の目安とし、築20年を超えた一戸建ての査定額はほぼ0円に近い金額になります。

また、窓の方角や日当たりの良さ、風通しの良さなども査定において重要なポイントです。
景色の良さや間取りの使いやすさがプラスに影響する可能性もありますので、普段気にしていないものでもきちんと整理し、アピールポイントの1つとして伝えられると良いですね。

建物の綺麗さ・状態

基本の物件情報も大事ですが、家が綺麗に使われているかどうかや現在の状態も重要なチェック項目となります。
具体的には、下記のようなポイントを見られることが多いです。

• シロアリ被害にあっていないか
• 雨漏りはしていないか
• 壁紙やフローリングにシミや破れがないか
• 水回りにカビや劣化が見られないか
• 設備が最新のものかどうか

シロアリ被害や雨漏りは、過去に対策・修繕を行っている場合でも、査定時には申告するようにしましょう。
維持管理を適切に行えている場合は、プラスの評価につながる場合もあります。

水回りや壁紙、フローリングなどは日頃から気にして綺麗な状態を保つことをおすすめします。

また、査定のために新たに取り入れる必要はありませんが、太陽光発電設備や最新の冷暖房設備などがある場合は、その点もプラスの評価を得られる可能性もあります。

駅までのアクセスや周辺エリアの利便性

最寄りの駅やバス停へのアクセスの良さ、スーパーや商業施設などの周辺環境が整っているかどうかも査定には大きく関係します。
一戸建てが並ぶ住宅街では、学校が近くにあるかや治安の良さも重要視されるでしょう。

その他、医療機関や銀行、飲食店やクリーニング店、商店街など、生活に便利な施設まで徒歩圏内の物件は査定額が高くなる傾向にあります。

家の査定を依頼する際の注意点やポイントも確認！

家の売却には大きなお金が動くため、できるだけ失敗したくないですよね。
家の査定をスムーズに進めるために、以下の3つの注意点に気をつけて査定を依頼しましょう。

• 査定は複数の不動産会社に依頼する
• 希望やセールスポイントは明確に伝える
• 瑕疵（かし）について伝える

それぞれ詳しく解説していきますね。

複数の不動産会社に依頼する

お世話になっている不動産会社や、知人に勧められた不動産会社がある場合でも、はじめから1社に絞って査定を依頼することはおすすめしません。
査定依頼を1社のみに絞ると、査定結果を比較することができずに、相場よりも安い金額で売却することになってしまう可能性もあります。

不動産会社によって査定額に数百万の差が出ることもあり得ますので、複数の業者に依頼を出すようにしましょう。
インターネット上で複数社に依頼できる一括見積りサービスの利用もおすすめですよ。

ただし、査定額だけで判断するのは危険です。
その後の訪問査定などで、根拠のある査定を出してくれているか、担当者との相性などもチェックしながら、最終的に仲介を依頼する不動産会社を決定してくださいね。

希望やセールスポイントは明確に伝える

前述したとおり、売却の時期や金額に関する希望は積極的に担当者へ伝えましょう。
時期や金額以外にも、「携帯電話に電話してほしい」といった細かい要望でも伝えて大丈夫です。

また、家のセールスポイントもどんどん伝えることをおすすめします。
書類や外観では伝わらない物件の魅力を伝えることで、査定額のアップにつながる可能性はありますので、遠慮せずに伝えてみてくださいね。

瑕疵についてもしっかり伝える

劣化や不具合など瑕疵（かし）がある場合は、査定時に必ず伝えておくべきです。
瑕疵があるにも関わらず隠して売却してしまうと、トラブルの原因となったり、場合によっては「契約不適合責任」を問われ、損害賠償を求められてしまうこともあります。

不動産会社との信頼関係にも影響が出てしまうため、家の劣化や不具合についてきちんと申請するようにしてください。

家の査定のコツを知ってスムーズに売却を進めよう

家の売却を検討しはじめたら、まずは不動産業者に査定をお願いする必要があります。

査定方法は「机上査定」と「訪問査定」の2種類がありますが、家の売却を本格的に検討している場合は、現地で査定を進める訪問査定がおすすめです。

家の査定を依頼する際には、コツや見られるポイントを事前にチェックしておきましょう。

家の中を少しでも綺麗な状態にしておいたり、セールスポイントを整理しておいたりすることで、査定額にプラスに働くケースも珍しくありません。
また、売却後のトラブルを避けるために、瑕疵についても査定時にきちんと伝えてくださいね。

家の売却や査定金額に不安があるという場合は、専門知識を持つプロに相談することをおすすめします。

S plus homeでは、札幌や札幌近郊の不動産買取・仲介を行っています。
不動産の売却を検討している方は、ぜひ一度お問い合わせください。