不動産売却のコツ
2025.03.06
札幌で任意売却を成功させるには？具体的な流れとおすすめ業者4社を紹介
任意売却は、住宅ローンを返済し終えていない不動産を売ることです。
通常は借金が返済できないと「自己破産」になりますが、条件次第では「任意売却」で得た資金を住宅ローン返済にあてることも可能です。
今回は札幌地域で任意売却をする際のコツから任意売却の具体的な流れなどをくわしく解説します。
目次
任意売却とは？札幌の実情
任意売却とは、住宅ローンが支払えなくなった際に金融機関（債権者）の合意を得て住宅を売却する方法です。
競売と異なり市場価格に近い金額で売却できるため、競売よりも有利な条件で売却できます。
任意売却と競売の違い
似たような売却方法に「競売」もありますが、競売に出すと原則その不動産に住み続けることはできず、物件情報が公開されてしまうデメリットがあります。
任意売却と競売の違いは以下の通りです。
| 項目 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に近い | 相場の6～7割 |
| 残債の返済方法 | 分割返済可能 | 一括返済 |
| 引越し費用 | 交渉次第で受け取れる場合も | なし |
| プライバシー | 周囲に知られにくい | 競売物件として公開される |
| 退去の猶予 | 交渉可能 | 交渉不可 |
| 売却後の住居 | 住み続けられる場合も | 立ち退き必須 |
市場価格に近い高値で売りたい・周囲に知られずに売却したい・その不動産に住み続けたいという方は任意売却を選ぶことが多いです。
札幌の任意売却の実情
札幌の不動産市場では近年住宅価格が上昇傾向にあり、任意売却においても比較的有利な状況が続いています。
また、任意売却に限りませんが、札幌特有の雪対策が備わった住宅はニーズが高く売れやすい傾向にあります。
このことから、札幌で任意売却をする際にはその地の市場価格や特性・ニーズを熟知した不動産会社を選ぶことが重要です。
任意売却のメリット・デメリット
「任意売却」を検討している方は、競売を避ける方法として選択することも多いです。
確かに任意売却は競売より多くのメリットがありますが、同時にデメリットも存在します。
ここでは、札幌で任意売却を検討している方に向けてメリット・デメリットを詳しく解説します。
任意売却のメリット
- 市場価格に近い価格で売却可能
- 信用情報（ブラックリスト）への影響が小さい
- 引越し費用を確保できる可能性がある
競売では市場価格よりも低い金額（約5～7割）で売却されることが一般的です。一方、任意売却では通常の不動産売却と同じように売り出すため市場価格に近い値段で売却できます。
また、競売にかけられると信用情報に「競売歴」が残り今後の住宅ローンやクレジットカード審査に影響を与える可能性があります。一方で、任意売却の場合は「延滞」の記録は残るものの「競売歴」の記録は避けられるため、信用情報への影響が比較的抑えられます。
さらに、競売では売却後すぐに立ち退きを求められ引っ越し費用も自己負担になります。しかし、任意売却では金融機関や不動産会社と調整することで、売却代金の一部から引っ越し費用を確保できる場合があります。
より多くの売却代金を回収したい・将来的にローンを組み直したいと考えている方は任意売却は最適な手段と言えます。
任意売却のデメリット
一方で、以下のデメリットもあります。
- 金融機関（債権者）との交渉が必要
- 買い手が見つからないと競売に移行する可能性がある
任意売却を進めるには、住宅ローンを提供している金融機関（債権者）に対し「売却を許可してもらう」必要があります。債権者としてはできる限り多くのローン回収を望むため、売却価格や残債の処理についての交渉が必要になります。
このようなデメリットもあるため、複数の債権者がいる場合は全員からの同意を得ることが難しいケースもあります。
また、任意売却は通常の不動産売却と同じく市場に出して買い手を見つける必要があります。この時に値段設定が相場をかけ離れていたり、物件の状態が悪かったりすると、買い手がつかない可能性もあります。
特に札幌のような寒冷地では冬季の売買が難しいケースもあるため、売却のタイミングは的確に見極めることが大切です。売却が長引くとローンの滞納が続いてしまい、最終的に競売へ移行するリスクもあります。
札幌で任意売却を成功させる5つのポイント
札幌で任意売却を成功させるためには、以下のポイントをおさえましょう。
- できるだけ早く金融機関や不動産会社に相談する
- 複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格を知る
- 任意売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶ
- 債権者との交渉力がある不動産会社を選ぶ
- 札幌の不動産市場に詳しい業者を選ぶ
住宅ローンの返済が厳しくなったと感じたら、まずは金融機関や不動産会社に早めに相談しましょう。
先延ばしにすると競売が進行してしまい、じっくり考える時間も無くなってしまいます。早めに相談することで、経験ある専門家があなたの状況に応じた対応策を案内してくれます。売却の選択肢を広げるためにも、まずは早めに相談しましょう。
次に、任意売却の成功には価格設定がとても重要です。
任意売却では市場価格に近い値段で売却できる可能性がありますが、価格設定が高すぎると売却に至らず結局競売にかけられてしまう可能性も出てきます。適正価格を知るためにも複数の不動産会社に査定を依頼し、複数の業者の意見を聞きながら適正価格を見極めることが大切です。
実際に任意売却を進める際には、一緒に手続きを進める不動産会社も重要になってきます。
任意売却は通常の不動産売却とは異なり、売却活動だけでなく、金融機関との交渉、売却後の残債処理など専門的な知識が求められます。経験の少ない業者では手続きが滞ったり債権者との交渉が難航したりする可能性があります。
不動産会社を選ぶ際は、任意売却の経験があるか、債権者との交渉力があるか、札幌の不動産事情に詳しいか、の3点を意識して選びましょう。
任意売却の流れ（6ステップ）
- 専門家に相談（金融機関・不動産会社・弁護士）
- 債権者と任意売却について交渉
- 不動産会社と媒介契約を締結
- 売却活動を実施（購入希望者を募集）
- 売買契約の成立
- 引き渡し・決済（残債の処理）
1.専門家に相談
任意売却は、専門家に相談することから始まります。
相談先としては、金融機関（住宅ローンの債権者）、任意売却に強い不動産会社、弁護士などが考えられます。
まずは自分のローンの状況を正確に把握するために金融機関に相談しましょう。次に、不動産会社に相談すれば売却の進め方や価格設定についての具体的なアドバイスが得られます。法的な問題については弁護士にも相談でき、債権者との交渉や法的な手続きについてもサポートを受けることができます。
2.債権者と任意売却について交渉
次に、任意売却を進めるために住宅ローンを提供している金融機関の同意を得る必要があります。
金融機関側はできるだけ多くのローン残債を回収したいので、売却価格や残債の処理などの細かい交渉をしなければいけません。ここで重要なのが、交渉力のある不動産会社や弁護士のサポートを受けることです。
経験豊富な専門家がいれば債権者の同意も得やすくなります。
3.不動産会社と媒介契約を締結
債権者の同意を得たら、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を正式に開始します。
媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、任意売却ではよりスムーズな手続きが可能な「専属専任媒介」と「専任媒介」が一般的です。
4.売却活動の実施
媒介契約を結んだら、不動産会社による物件の販売活動が始まります。札幌の不動産市場では冬場の売却が難しいため、季節を考慮しながら売却を進めることが重要です。
比較的早く買い手が見つかることもありますが、価格が高すぎると売却が進まずに最終的に競売へ移行するリスクもあります。不動産会社と相談しながら適正な価格設定を行いましょう。
5.売買契約の成立
購入希望者が現れて売却条件にも合意すれば、売買契約を締結します。
契約時には、売却価格、引き渡し時期、残債の取り扱いなどを確認します。また、債権者の最終的な承認も必要となるため、不動産会社と密に連携しながら手続きを進めましょう。
6.引き渡し・決済（残債処理）
売買契約が完了すると、物件の引き渡しと決済が行われます。
売却代金は金融機関へ支払われ、残ったローン残債については債権者と取り決めた内容に従って返済されます。
物件の引き渡し後、新しい生活をスムーズにスタートさせるためにも引っ越し費用の確保や今後の生活設計についても考えておくことが大切です。
任意売却では債権者との交渉によって引っ越し費用を確保できる場合もあるため、事前に相談しておくとよいでしょう。
任意売却にかかる費用
任意売却では、一般的に以下の費用がかかります。
| 費用の目安 | |
| 仲介手数料 | 売却価格の3%+6万円+消費税 |
| 抵当権抹消登記費用 | 1万円前後 |
| 司法書士費用 | 5〜10万円 |
| 売却後の残債処理 | 債権者と相談の上、分割払い可能 |
仲介手数料は、不動産会社に物件の売却を依頼した際に発生する手数料です。任意売却では通常の不動産売却と同様に不動産会社が買い手を探して契約を成立させるため、その対価だと考えましょう。
住宅ローンを借りる際、金融機関は担保として物件に「抵当権」を設定しています。任意売却を行うためにはこの抵当権を抹消する手続き（抵当権抹消登記）が必要となり、その際に発生するのが「抵当権抹消登記費用」です。
「司法書士費用」は抵当権の抹消登記や売買契約の登記手続きなど、複雑な法的手続きを代理で行う司法書士への報酬です。
任意売却では売却後もローン残債が残る場合、その処理方法を金融機関（債権者）と交渉する必要があります。無理のない範囲で月々の分割返済を行うケースもあれば、一部または全額の返済を免除してもらうケース、親族や保証人が残債をまとめて支払うケースなどがあります。
任意売却後の残債については債権者との交渉次第で返済額や条件が変わるため、交渉力のある不動産会社のサポートを受けることが重要です。
札幌で任意売却する際の業者選びのコツ
ここでは任意売却をスムーズに進めるための業者選びのポイントを詳しく解説します。
- 実績が豊富か（任意売却の成功事例が多い）
- 無料相談が受けられるか
- 債権者との交渉力があるか
- 対応スピードが早いか
- 札幌の不動産市場に熟知しているか
実績が豊富か
任意売却は専門的な知識と経験が必要なため、成功事例が多い業者を選ぶことが大切です。
特に、過去に札幌で任意売却を成功させた実績があるかを確認しましょう。実績のある業者であれば、スムーズな売却活動だけでなく、債権者との交渉や売却後の残債処理についても適切なアドバイスを受けられる可能性が高まります。
無料相談が受けられるか
任意売却では多くの方が「何から始めればいいかわからない」と感じると思います。まずは無料で相談することから始めましょう。
相談時には、自分の状況に応じたアドバイスをくれるか、不明点を丁寧に説明してくれるかを確認しましょう。最終的には知識や経験だけでなく、信頼して任せられるかという感覚も大切になります。
債権者との交渉力があるか
任意売却では、金融機関や債権者と交渉して売却価格や残債の取り扱いについて同意を得る必要があります。そのため、業者の交渉力は非常に重要です。
債権者との交渉に慣れている業者であれば、より有利な条件で売却を進められる可能性があります。相談時に過去の交渉事例や対応実績を確認しておきましょう。
対応スピードが早いか
任意売却は時間との勝負です。
競売が開始されてしまうと任意売却ができなくなる可能性があるため、迅速に対応してくれる業者を選ぶことが重要です。
相談から査定、売却活動までスピーディーに進められるかを確認し、いくら実績があっても対応スピードが遅い業者は避けましょう。
札幌の不動産市場を熟知しているか
札幌の不動産市場は、地域や季節によって変動があります。
例えば、冬季は内覧が難しくなるため売却がスムーズに進まないこともあります。また、中心部と郊外では需要が異なるため、このような札幌の市場動向を理解している業者は強い味方になります。
札幌で任意売却ができるおすすめの不動産業者一覧
ここでは札幌で任意売却できる不動産会社を紹介します。
株式会社Hリ・セール
株式会社リ・セールは、札幌市にオフィスがある不動産会社です。
不動産の買取から分譲販売、リノベーションと合わせて、任意売却や競売の入札代行なども行なっています。
札幌の不動産事業を幅広く手掛けており、特に空き家の買取実績に強みを持つ不動産会社です。
公式サイトはこちら
北嶺不動産有限会社
北嶺不動産有限会社は、札幌市に店舗がある不動産会社です。
中古のマンション・戸建ての販売から、事業用も含めた土地も販売も行なっています。
この他に不動産の相続や任意売却の対応実績もあり、基本的な流れなども相談できます。
公式サイトはこちら
不動産あんしん相談室
一般社団法人「不動産あんしん相談室」は、全国で任意売却に対応している不動産会社です。
弁護士や司法書士、弁護士とのネットワークを持っており、各種専門家と連携しながら手続きを進められます。
任意売却でなかなか買い手がつかない場合は、条件によっては自社買取やリースバッグなどにも対応しています。
店舗は東京・大阪・名古屋・広島の４店舗なので、札幌に店舗はありませんが、任意売却の実績は豊富なので安心して利用できます。
公式サイトはこちら
株式会社 S plus home
弊社株式会社 S plus homeは、札幌市中央区に店舗がある不動産会社です。
北海道出身の社員で構成されており、札幌エリアの需要や適正価格、最新の動向などの地域に特化した情報やネットワークを持っています。
任意売却は不動産に関する不安だけでなく、今後の生活の不安も伴う決断です。
これまでの豊富な実績をもとに、将来への不安にも寄り添いながら最適な方法を一緒に探していけるよう心がけています。
不安の多い不動産所有者様に寄り添った対応は、これまで多くの方に喜ばれてきました。
任意売却では早めの相談が可能性を広げます。まずは無料相談にてお気軽に状況をご相談ください。
公式サイトはこちら
まとめ
札幌で任意売却を成功させるためには、早めの相談と適切な不動産会社選びが重要です。
この記事を書いた人
代表取締役浜谷 卓
一つ一つのお取引を大切にし、必ずご満足のいくサービスをご提案致します。