オーナーチェンジ物件の売却で失敗しないためのコツと注意点

オーナーチェンジ物件は通常の物件売却とは異なり、オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいる状態で売買されるため、収益性や運用状況が査定や買い手の判断に大きく影響します。
本記事では、オーナーチェンジ物件を売却する際の基本的な流れや具体的な準備方法、売主と買主双方にとってのメリット・デメリットを詳しく解説します。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジの仕組み

オーナーチェンジ物件とは、賃貸中の物件を売却し、その賃貸契約を買主に引き継ぐ形で取引される物件のことです。
すでに入居者がいるため、物件を購入した買主は契約に基づいて賃料収入を受け取ることができます。
この仕組みは、投資家にとって即座に収益を得られる点で非常に魅力的です。

一般的な中古物件の売却とは異なり、空室の心配がないことや、賃料が安定している場合は買い手が見つかりやすいことが特徴です。
しかし、既存の賃貸契約がそのまま引き継がれるため、契約内容に不備や問題がある場合は、買主の購入意欲に影響することもあります。
売却時には契約内容を明確にし、収益性をアピールすることで買主を探すことになります。

オーナーチェンジ物件の売却方法

オーナーチェンジ物件の売却方法には、主に「仲介」と「買取」の2つがあります。

1つ目の方法である仲介売却は、不動産会社を通じて市場に物件を出し、買い手を探す方法です。
物件の立地や収益性が良ければ、高い売却価格が期待できますが、買い手が見つかるまでに時間がかかる場合があります。
一方、2つ目の買取では、不動産会社や投資家が直接物件を購入するため、早期に売却を完了できるメリットもあります。
ただし、買取価格は仲介売却よりも低くなる傾向があるため、売却目的や優先事項に応じて選択する必要があります。

オーナーチェンジ物件の売却のメリット

オーナーチェンジ物件を売却するメリットは、売主と買主の双方にあります。
売主にとっては、賃貸中の状態で売却するため、売却までの期間中も家賃収入を得られる点が大きな魅力です。
また、空室リスクがない状態での売却は、不動産の価値を高める要素にもなり得ます。
一方、買主にとっては、購入した時点から収益を得られるため、投資効率が高くなる点がメリットです。
このように、オーナーチェンジ物件の仕組みは、売主と買主双方にとって利点をもたらす取引方法と言えます。

オーナーチェンジ物件の売却準備

査定

まず初めに行うべきは、オーナーチェンジ物件の査定をすることです。
通常の物件査定と同様に、立地や建物の状態が重要視されますが、オーナーチェンジ物件ではさらに収益性が大きな評価ポイントとなります。
現在の賃料や入居率、管理費用、周辺の賃貸市場の状況などが査定額に影響を与えます。

一般的に、オーナーチェンジ物件の査定額は、通常の中古物件よりも低くなる傾向があります。
これは、賃貸契約の内容や更新状況、賃料の水準が市場の平均と比べて高いか低いかによって評価が分かれるためです。
そのため、複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定基準を比較することが重要です。
また、家賃収入、管理費、空室リスクなどの収益性に関するデータを整理して提出することで、より正確な査定を受けることができます。

不動産会社選び

オーナーチェンジ物件を売却する際には、不動産会社の選定が成功の鍵を握ります。
特に、オーナーチェンジ物件の取り扱い実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。
経験のある会社であれば、賃貸契約や収益性を適切に評価し、効果的な売却戦略を提案してくれる可能性が高いです。

売却活動を依頼する際には、媒介契約の内容も確認しておきましょう。
専属専任媒介契約や専任媒介契約を選ぶことで、不動産会社がより積極的に販売活動を行ってくれる傾向があります。
ただし、契約内容や手数料率は会社ごとに異なるため、複数社から提案を受けて比較検討することをおすすめします。

オーナーチェンジ物件の売却のポイントと注意点

オーナーチェンジ物件の売却では、物件の収益性や運用状況が評価に直結します。
 

入居率・更新率を上げる

オーナーチェンジ物件を売却する際には、入居率や契約更新率を高めることが収益性の向上に直結します。
買い手が最も重視するのは「安定した収益が見込めるかどうか」であり、空室が多い物件や更新率が低い物件は評価額が下がる可能性があります。

例えば、売却前に家賃を見直し、相場に合った設定をすることで入居率を向上させる施策を講じると良いでしょう。
また、契約更新時の初期費用を無料にしたり、住み心地を向上させる小規模な修繕を行ったりすることも効果的です。
一時的な経費がかかるかもしれませんが、入居率や更新率が上がることで売却時の評価額が向上します。

さらに、売却直前の空室対策として、短期賃貸契約を活用する方法もあります。
これにより、「空室リスクが低い」という印象を買い手に与えられるため、成約率の向上につながるでしょう。

売却の理由や運用状況について明確に伝える

オーナーチェンジ物件を売却する際、買い手が最も気にするのは収益の安定性です。
そのため、売却理由や現在の運用状況を正確かつ明確に説明することが重要です。
「資産整理のため」「新たな投資先への資金移動」など、合理的な売却理由を提示することで、買い手の信頼を得られます。

また、家賃収入の履歴、入居率、修繕履歴などをデータ化し、買い手に提供する準備を整えましょう。
過去1～2年分の詳細なデータがあれば、買い手は物件の収益性を具体的に把握できるため、購入の判断がしやすくなります。

管理会社との契約内容を確認する

オーナーチェンジ物件では、売却後も管理会社との契約が引き継がれることが一般的です。
そのため、管理費用や契約条件を事前に確認し、買い手に説明できるようにしておくことが大切です。
特に、解約の際に違約金が発生する場合や、契約更新が自動的に行われる場合には注意が必要です。

管理会社のサービス内容（修繕対応、緊急時のサポートなど）についても、買い手に詳細を伝えましょう。
管理体制が整っていることをアピールすることで、物件の評価が上がる可能性があります。

オーナーチェンジ物件の売却は、通常の物件売却と異なり、収益性や運用状況が大きく影響する点が特徴です。
そのため、売却を成功させるための事前準備が重要となり、まず、正確な査定を受けるために賃料収入や管理費、空室率などの詳細なデータを整理し、不動産会社を選ぶ際にはオーナーチェンジ物件に精通した実績のある会社を選ぶことがポイントです。

さらに、入居率や契約更新率を高める努力も欠かせません。
売却前に家賃の見直しや小規模な修繕を行うことで、物件の魅力を向上させ、評価額を引き上げることができます。
特に、空室が多い場合は短期賃貸契約を活用するなど、柔軟な対策を講じることが効果的です。

買い手が安心して購入できるよう、売却の理由や運用状況を明確に伝えることも大切です。
家賃収入の履歴や管理費の詳細などをデータ化して提供することで、買い手の信頼を得やすくなります。
管理会社との契約内容を事前に確認し、解約条件や費用についてもしっかり説明することで、トラブルを防いで取引することもできるでしょう。
本記事を参考に、計