住み替え成功のコツは売却・購入のタイミング！ 3つの流れを理解しよう

こんにちは、札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。

 

住み替えには、賃貸から賃貸に住み替え、賃貸から新たにマイホームを購入など複数のパターンがありますが、今回取り上げるのは「購入したマイホームを売却して、新たにマイホームを購入」する住み替えです。

 

住み替えを検討する際、大きなポイントとなるのは売却と購入の「タイミング」です。

 

住み替えは、今住んでいる家の「売却」と新しく住む家の「購入」という大きなお金が動く不動産取引が2回発生する重要なイベントです。

 

既存の住宅ローン残債があったり、新規で借入する場合は特に慎重にスケジュール調整を行う必要があります。

 

この記事では、タイミング良く住み替えを進めるための選択肢とそれぞれのスケジュールについて、分かりやすくまとめています。

 

売却と購入のタイミング次第で大きな損につながる可能性もありますので、ぜひ今回の記事をお役立てください。

住み替えの流れは3パターン

住み替えの流れは、下記の3つが代表的なパターンです。

不動産取引というのは、きちんと計画していても思い通りに進まないことも少なくありません。

 

どの流れにしようか目星がついていても、3つそれぞれの流れを理解しておくことが、タイミング良く住み替えを成功させるポイントです。

 

それぞれ、次章でスケジュールとメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

【住み替えの流れ3パターン】

• マイホームの売却を先に行う「売却先行」
• マイホームの購入を先に行う「購入先行」
• マイホームの売却と購入を同時に行う「同時進行」

マイホームの売却を先に行う「売却先行」

今住んでいる家の売却を先に行った後、新しい家を購入するのが「売却先行（売り先行）」です。

この場合のスケジュールとメリットデメリットは下記です。

売却先行の場合のスケジュール

• 今住んでいる家の売却活動
• 買主との売買契約
• 仮住まいへの引越し・新居探し
• 今住んでいる家の決済・引渡し
• 新居へ引越し

メリット

・売却で得た資金を、購入費用に充てられる

・売却代金が先に分かるので、資金計画が立てやすい

・売却期間をしっかり取れる

 

売却先行の場合、売却と購入をそれぞれ別のタイミングで行いますので、急ぐ必要が少ないのがメリットと言えます。

 

特に不動産の売買においては、急がなければならない理由があると相場より不利な条件で売却や購入を行ってしまいがちです。

 

売却先行は、住み替えを慎重に行いたい方や出来る限り希望価格で売却や購入を検討したい方に向いていると言えるでしょう。

 

デメリット

・仮住まいが必要になる

・引越しが2回必要になる

・ローン残債がある場合、一括で返済が必要

 

上記スケジュール部分でも説明した通り、売却後に新居が決まっていない場合には仮住まいが必要になります。

 

また、新居がなかなか決まらない場合は仮住まいの費用がかさみますし、引越し費用が2回分必要になるなどのデメリットがあります。

 

また、元住んでいた家の住宅ローン残債がある場合は、一括で返済する必要があります。

売却代金で返済が出来ない場合は、自己資金でまかなうか、買い換えローンを利用することになります。

マイホームの購入を先に行う「購入先行」

新しい家を先に購入し、その後に今住んでいる家の売却をするのが「購入先行（買い先行）」です。

この場合のスケジュールとメリットデメリットは下記です。

購入先行の場合のスケジュール

• 新居探し・購入・引越し
• 住んでいた家の売却活動
• 住んでいた家の売買契約・決済・引渡し

 

メリット

・新居探しの期間をしっかり取れる

・仮住まいが不要

・１回の引越しで済む

 

購入先行の場合、新居選びにしっかり時間をかけたい方や妥協したくない方に向いています。

売却先行に比べ、仮住まいや引越し費用などの負担が減りますが、次にあげるデメリットの方が大きくなる可能性もありますので注意が必要です。

 

デメリット

・売却代金を新居の購入資金にできない

・住宅ローンが二重になるリスクがある

・住んでいた家の売却額が安くなりがち

 

売却前に新居の購入を先にするということは、頭金などのまとまった資金が必要になります。

そのため、ある程度貯蓄がある・つなぎ融資を利用できるなどの、資金に余裕がある方が対象となります。

 

また、住んでいた元の家の売却に時間がかかると、新居の支払いと住宅ローンが二重になるリスクがあります。そのことから売却を急がなくてはならず、相場よりも安い価格にせざるを得ないことも少なくありません。

 

売却できない場合には「買取保証」を行ってくれる不動産会社もありますので、あらかじめ買取価格を抑えておくと良いでしょう。

【買取保証とは？】

住み替え時、住んでいた元の家の売却ができなかった場合に、不動産会社が家を直接買い取ってくれるものです。この場合、売却価格は相場の7割程度になるのがデメリットですが、期日内までに確実に売却ができます。

マイホームの売却と購入を同時に行う「同時進行」

今住んでいる家の売却と新居の購入を同時に進めるのが「同時進行」です。

 

金額的負担が少なく短期間で住み替えを完了できるメリットがありますが、売却と購入のタイミングを合わせるのが難しく、不利な条件になりやすいというデメリットがあるため、同時進行を目指しつつ、売却・購入のどちらかを優先していく方法も検討する必要があります。

 

同時進行の場合のスケジュールと、メリットデメリットは下記です。

売却・購入同時進行の場合のスケジュール

• 今住んでいる家の売却活動＆新居探し
• 住宅ローンの事前審査等、新居購入の準備
• 住んでいる家の売買契約と新居の売買契約
• 住んでいる家の売却決済と、新居購入の決済
• 住んでいる家の引渡しと、新居への引越し

 

メリット

・短期間で住み替えが完了

・仮住まいが不要

・1回の引越しで済む

・金額的な負担を抑えられる

 

住み替えを短期間で行えるため、引越しや役所への届け出なども効率的に済ませることができます。

また、仮住まいや引越し費用はもちろん、売却代金を購入資金に充てることができるなど金額的な負担が少ないのもメリットです。

 

デメリット

・売却と購入の時期を合わせにくい

・不利な状況での売買になりやすい

 

家を売却したい時期に買主がうまく見つかるかどうか、購入したい新居が見つかるかどうかのタイミングはコントロールが難しく、ほぼ運次第と言っても過言ではありません。

また無理に時期を合わせようとして、不利な条件になってしまうこともあるでしょう。

 

同時進行は住み替えにおいて理想ではありますが、実際には売却と購入のどちらかを優先しながら進めるのが一般的です。

住み替えタイミング成功確率UPのポイント

住み替えの3つの流れについて解説してきましたが、いずれも仮住まいや二重ローン、売却時の値下げなど余計な費用の負担をいかに減らせるかを考えることが重要です。

 

住み替えタイミングの成功確率を上げるポイントは、売却・購入の仲介をする不動産会社を信頼できる1社に絞ることです。

 

1社に絞ることで、売却購入それぞれのスケジュール把握や住宅ローンの手続き案内など、ベストなタイミングで取引ができるようサポートしてくれるはずです。

それぞれを違う不動産会社に依頼すれば、そのスケジュール調整はすべて自分自身で行わなくてはいけません。

 

弊社「S plus home(エスプラスホーム)」でも住み替えのご相談を承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

ご相談はコチラ（https://s-plushome.jp/consultation）から