老後に自宅を売却するメリット・リスク・注意点をわかりやすく解説

子どもが独立して家を出ていったり、定年退職して会社近くに住む必要がなくなったりして、老後に自宅をどうするか悩んでいる方は少なくありません。老後に家を売却することには多くのメリットがある一方、いくつかのリスクも伴います。

大切なのは、老後に家を売却するメリット・リスクの両方を理解し、売却以外の他の選択肢も知った上で、自分や家族にとって最善策を選ぶことです。

そこで本記事では、老後に自宅を売却するメリット・リスク・注意点を解説するとともに、売却以外の選択肢も紹介します。

老後に自宅を売却するメリット

老後に自宅を売却するメリットとしては、以下の3つが挙げられます。

• 住環境が改善される
• 老後資金を確保できる
• 相続の手間を解消できる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

住環境が改善される

自宅を売却することで得られるメリットの1つは、新しい住環境に移ることができる点です。

老後には、身体的な制約や健康上の問題が出てくることがあります。今は問題なく体を動かせても、今後さらに歳を重ねるにつれ、駅から長い距離を歩いたり、階段を使うのが難しくなったりすることもあるでしょう。高齢になって免許を返納することになり、車がないことへの不便さを感じる可能性も高いです。

自宅を売却することで得られる資金を活用し、新たな住環境を整えることで、快適で安全な老後を送ることができます。例えば、バリアフリーの住宅や高齢者向けのサービスが充実した施設への引っ越しを考えられるようになるでしょう。

老後資金を確保できる

老後には収入が減少する場合がある一方、医療費や介護費などの支出が増える可能性があります。そんな中、自宅を売却し、退職後の生活に必要なまとまった資金を確保できることは大きな利点といえるでしょう。自宅を売却することで得られる資金を貯蓄や投資に回すことで、老後生活を支えるための貴重な資産を手に入れることができるのです。

また、自宅を売却すれば、これまで支払っていた固定資産税や都市計画税などが不要になります。節税対策としても、自宅の売却は効果的なのです。

相続の手間を解消できる

老後に自宅を売却しておくことは、後々の相続の手間やコストを削減することにもつながります。

売却によって自宅を現金化しておけば、その現金を均等に相続人に分けることができます。しかし、住宅を住宅のまま残しておくと、均等に分けることができず、相続人間でトラブルに発展するケースがあるのです。特に相続人が多い場合、トラブルの可能性は高まります。

実際、「子どもや孫にお金のことで争ってほしくないから」という理由で、自宅をはじめとする資産をすべて現金化する高齢の方も多いです。

老後に自宅を売却するリスク

老後に家を売却することには多くのメリットがある一方、以下のようなデメリット・リスクも伴います。

• 手間がかかる
• 地域コミュニティとの関係がなくなる
• 賃貸の審査が通りにくい

それぞれ詳しく解説していきます。

手間がかかる

自宅を売却する過程には、複雑な手続きや手間が伴います。

例えば、不動産会社との契約や物件の査定、買い手との交渉、売買契約書の作成などが挙げられます。高額で売却するためにリフォームや清掃などの準備作業を入念に行ったり、次の家に引っ越すために家財を処分したりする必要も出てきます。

これらの手続きや作業には時間と労力がかかり、特に高齢の場合、体力面で厳しいケースもあるでしょう。少しでもこれらの手間を軽減するためには、計画的な準備と十分な情報収集、そして必要に応じて業者を頼ることが重要です。

地域コミュニティとの関係がなくなる

自宅を売却し、新たな場所に引っ越すことで、地域コミュニティとの関係が断たれる可能性があります。

長年住んできた地域での人間関係や地域の文化に慣れ親しんできた人々との別れは、ときに精神的な負担となることがあるでしょう。特に現役を引退した高齢者にとっては、地域コミュニティや近隣の支援が重要な存在となるため、新たな場所での生活への適応に苦労する可能性も考えられます。

賃貸の審査が通りにくい

賃貸の審査が通りにくいのも、老後に自宅を売却するリスクのうちの1つ。

高齢者や定年退職後の収入が不安定な場合、賃貸物件の所有者や不動産会社から「本当に家賃支払い能力があるのか？」と思われてしまう可能性が高いのです。場合によっては信用調査や収入証明書の提出などが求められることもあるでしょう。

また、単身者の場合、孤独死を懸念して貸し出すのを渋るオーナーも多いといわれています。高齢だからといって全ての賃貸を断られるというわけではありませんが、希望する条件に合った物件を見つけることは簡単ではないでしょう。

老後に自宅を売却する以外の選択肢

老後に自宅をどうするのか問題、実は売却以外にもさまざまな選択肢があります。1つずつ詳しく見ていきましょう。

リフォーム

売却に踏み切らなくても、リフォームをすることによって老後を過ごすための住環境を改善することができます。

リフォームには、バリアフリー化や耐震性の向上、省エネルギー化などの改修が含まれます。これにより、老後に必要な設備や機能を取り入れたり、住環境を快適で安全なものにすることができます。部屋数や階数を変えたい場合には、思い切って建て替えてしまうのも1つの手です。

リフォームや建て替えには一定の費用や工期が必要ですが、「現在の住環境を維持しつつ老後の生活に適したものに改善する」という意味ではもっとも向いている方法だといえるでしょう。

リースバック

リースバックとは、自宅を売却した後、賃貸として再度借りる方法のこと。毎月家賃を支払う必要はあるものの、自宅を売却するメリット（まとまった資金が手に入る、税金や修繕費を支払う必要がない、相続トラブルを防げる）はほとんど享受できます。その便利さから、この数年で利用者は一気に増えました。

ただし、リースバックは永久に同じ家に住み続けられるというものではありません。リースバック契約には売主と購入者との間で条件を定める必要があり、賃料や契約期間などを合意する必要があります。「更新なしの2年契約」というケースもあるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、老後の生活費を賄うために自宅を担保にして融資を受ける方法です。住宅の所有者が亡くなった後、自宅の売却資金でローンが返済されます。

リバースモーゲージのメリットは、生涯にわたって収入を得られる点です。ローンの利息は支払う必要がありますが、生きている間は元金を返済する必要もありません。

ただし、リバースモーゲージを利用するには相続人の同意が必要不可欠です。さらに景気によって不動産の価値が下がってしまった場合には、元金の一部を返済しなければならないケースもあります。この部分の詳細は業者や金融機関によって規定が異なるため、必ず事前に確認しましょう。

老後に自宅を売却する際の注意点

老後に自宅を売却する際は、以下に注意する必要があります。

• 相続人に自宅を売却する旨を伝える
• オーバーローンだと売却できない
• 売り先行で資金計画をきちんと立てる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

相続人に自宅を売却する旨を伝える

相続人に相談せずに自宅の売却を進めてしまうと、自分と相続人との間や、相続人間で大きなトラブルに発展してしまいかねません。そのため、自宅を売却する際には、まず相続人に売却する旨を伝えることが重要です。

売却の意思や理由をきちんと説明し、売却に向けての計画を進めるようにしましょう。相続人と意見が食い違ってしまう場合には、双方が納得いくまで話し合うことが大切です。また、相続人が複数人いる場合は、全員とコミュニケーションを取ることが欠かせません。

オーバーローンだと売却できない

自宅を売却する際には、オーバーローン（残債が物件の価値を上回る状態）になっていないかを確認することが重要です。オーバーローンの状態である場合、売却資金で住宅ローンを完済できなくなり、そもそも売却できないという状態に陥ってしまいます。

オーバーローンの状態でも家を売却する方法はいくつかありますが、資金面を考えると大きなリスクを伴います。そのため、オーバーローンにならないよう、売却計画を立てる際には残債の状況を把握し、適切な価格設定や負債の整理を行うことが重要です。必要に応じて専門家の助言を仰ぎながら対処していきましょう。

売り先行で資金計画をきちんと立てる

自宅を売却する際には、売却後の資金計画をきちんと立てることが重要です。売却によって得られる資金をどのように運用するか、老後の生活費や医療費、介護費などに充てるかを考え、適切な計画を立てましょう。

特に、老後に家を売却する際には「売り先行（自宅の売却が決まってから新居を借りる）」がおすすめです。「買い先行（新しい家に移り住んでからもとの自宅を売る）」だと、資金繰りが厳しくなる可能性があります。

あくまでも、自宅を売却した資金をベースに資金計画を立てていくことが重要です。

まとめ

子どもが独立して家を出ていったり、定年退職して会社近くに住む必要がなくなったりして、老後に自宅を売却する人は多くいます。しかし、老後に家を売却することには多くのメリットがある一方、いくつかのリスクも伴います。

また、売却する以外にも、リフォームやリースバック、リバースモーゲージによって老後の自宅に関する悩みが解消されるケースもあります。

自宅を売却する際には、慎重な計画と準備が欠かせません。家族や相続人とのコミュニケーションを大切にし、時に専門家の助言を仰ぎながら、適切な売却手続きを進めていきましょう。

「老後のあんしん札幌相談室」では、北海道札幌市を中心に、老後の自宅の処分に困っている方からの相談を随時受け付けております。「老後に自宅をどうしたら良いか分からない」「不動産の税金や相続に関して不安事項がある」という場合には、ぜひ一度お問い合わせください。