不動産売却のコツ

2024.06.04

新築を住まずに売却するための注意点や流れをご紹介

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新築住宅に住まずに売却するメリット

建築から1年以内が価値を最大化できる

新築住宅の価値が最も高いのは、引き渡し直後です。建築工事が完了して1年以内で、一度も入居していない家であれば、「新築住宅」として売りに出すことができます。そのため、止むを得ない事情で新築住宅を売りたい場合は、入居前の早い段階から売却活動を進めた方が有利です。

住まずに売りに出すことで建物の劣化を防ぐことができ、築1年以内に売却することができれば、売却価格としては最高額といってもいい金額での取引ができるでしょう。

ただし、1日でもその家に住んでしまうと新築住宅ではなく、「中古住宅」という扱いになるため、住宅の価値は一気に下がってしまいます。売却を検討し始めたらまず、不動産会社に査定を依頼し、売却価格を調べてみましょう。

メンテナンス費用を削減できる

一戸建てを売却する際は、メンテナンス等を行い、不具合等があれば修繕してから売りに出すのが一般的です。家の不具合は、買い手の購入意思に影響しますし、値下げを要求される原因にもなるためです。

しかし、まだ住んでいない新築住宅の場合は、不具合がある可能性が低く、万が一初期不良があったとしても保証が効く場合がほとんどです。売り手にとってはメンテナンスや修繕に費用をかける必要がないのはもちろん、買い手からしても、購入後すぐにメンテナンス費用がかかる心配がないのは魅力です。

早期売却で固定資産税を削減できる

住む予定のない新築住宅でも、毎年1月1日時点で家の所有者となっている人には固定資産税の納税義務があります。年の途中で売却したとしても、その年の固定資産税は所有者が1年間分を納付しなければなりません。

しかし、家を売却して、その年の途中で所有者が変更になった場合には、売主と買主それぞれが所有する日数に応じて、固定資産税をお互いに負担し合うのが一般的です。

具体的には、所有権移転日(引渡し日)から日割り計算した固定資産税額を清算金として、買主が売主へ支払います。

仮に1月1日を起算日とする場合で、引渡しを仮に7月1日とすると、売主の所有期間は1月1日から7月4日までの185日間、買主の所有期間はそれ以外の180日間です。この日数分だけ固定資産税を払うということになります。

このことから考えても、1日でも早く売却をした方が固定資産税の削減につながります。

新築住宅に住まずに売却するデメリット

家具や設備への投資が無駄になる

新築を売却する際に、購入した家具や家電もセットで売りに出すことで、家の売却価格にその分の金額も上乗せできるのではないかと考える方もいらっしゃるかと思います。

しかし、家具家電が付いているからといって、売却価格のプラスにはさほど影響しません。むしろ、売主が残した不用品として認識されることが多く、買主からすると処分しなければいけない物の対象となってしまう可能性もあります。

また、家の設備も同様です。自分用に選んだ最新設備や高額な建材でも、買主にとって魅力になるとは限りませんし、使いにくいと捉えられて他の家より見劣りしてしまう可能性もあり得ます。

家具家電も一緒に売却の対象としたい場合は、売却条件に「家具家電付き」などと記載し、たとえその家具家電が売主にとって価値のあるものだとしても、金額の上乗せをすることは避けた方がいいでしょう。「家具家電付き」という条件によって、購入希望者の幅を狭めてしまうリスクも頭に入れておきましょう。

売却活動に時間と労力が必要

新築住宅に限らず、所有する不動産を売却するためには時間と労力が必要になります。

一般的に、家を売りに出してから売れるまでの期間は、3ヶ月から6カ月程度が目安ですが、条件によって長期戦となることもあります。売却活動中は、不動産会社とのやりとりが必要になります。例えば、内覧があっても決まらなかった場合に、不動産会社と相談して対策したり、価格交渉や引渡し時期の相談など条件交渉の対応が必要になることもあります。その場合、買主候補の反応を教えてもらったり、不動産会社のアドバイスを受けながら、売却するかどうかの判断をしましょう。

また、売りに出している間も固定資産税などのコストが発生しますので、不動産会社に任せきりになるのではなく、売却のために出来ることを都度行っていくことが大切です。

新築住宅に住まずに売却する流れ

住宅の評価と価格設定

新築住宅の売却はまず、複数の不動産会社へ査定依頼するのがおすすめです。

査定額は、物件の相場価格に明確な基準がないことや、査定の仕方でも異なるなど、不動産会社によって提示される金額が違う場合がほとんどです。1社だけでなく複数社に依頼することで、査定価格や査定の根拠を比較することが大切です。

また、査定額が高いからと言って、そのままの価格で売却できるわけではありませんので、覚えておいてください。

 

不動産会社を選定したら、査定額をもとに新築住宅の売却価格を設定します。住んでいない新築の家ですし、少しでも高く売りたいという気持ちは当然ですが、相場からかけ離れた価格設定では売れ残る可能性が高くなります。

特に、最初の売り出し価格は、販売期間に大きな影響を及ぼすため、慎重に設定する必要があります。価格を相場より低く設定すると販売期間は短くなりますし、高く設定すると長期化もしくは全く売れないという可能性も十分にあり得ます。不動産売却において、時間をかけて売却したところで、高く売却できるものではありません。

不動産会社と相談の上、売却開始から3ヶ月〜6ヶ月以内で売却を目指せるような「適正な価格」で設定することを意識しましょう。例えば、1年経っても売れないような場合、売却価格が高過ぎる可能性があるので、価格を見直す必要があります。

販売活動の開始

住んでいる家の売却を成功させるためには、売却の段取りや住み替え先の家探しなど期限内に行うべきプロセスが多くあります。そのため、住んでいる家の売却はもちろん新居への住み替えまで含めて、信頼できる不動産会社を選ぶことがとても重要です。不動産会社にもそれぞれ得意不得意があり、中には積極的に販売活動をしてくれないなど不動産会社に問題があって、売却がうまくいかないというケースも数多く存在します。

不動産会社を選ぶ際には、提示された査定価格だけでなく、家を売るための実績やノウハウを多く持っているか、地域周辺の市場や相場等に詳しいか、積極的に販売活動を行ってくれそうかなど対応力にも注目し、信頼できる不動産会社を選びましょう。

 

なお、一戸建ての売却を成功させるための近道としては、不動産会社との媒介契約を「専任媒介契約、または専属専任媒介契約」とするのがおすすめです。

複数の不動産会社から広告できる「一般媒介契約」は、不動産会社からすると買主がどの会社で購入するか不確実で仲介手数料が得られない可能性があり、販売活動に力を入れにくいという特徴があり、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は一戸建ての売却できれば必ず仲介手数料を得ることができるので、積極的に販売活動をしてくれる傾向にあります。

 

新築住宅に住まずに売却する際の注意点

新築住宅の売却価格と税金

新築住宅を売りに出す際に、売却価格にばかり意識がいきがちですが、売却が成功した際にかかる税金についてもしっかり把握しておくことが大切です。

家を売った時には、消費税や印紙税、登録免許税、譲渡所得税という主に4種類の税金が課税されます。中でも、譲渡所得税は家の売却時に利益が出た場合にのみ課税されるものですが、計算方法が複雑で、課税される場合の税額も大きくなるので注意が必要です。

せっかく売却が成功したのに、多額の税金がかかってしまったなど後悔することのないようにしましょう。

詳しくは、別記事「一戸建て売却の成功にはコツがある!準備や税金、注意点も抑えよう

」にて、税金対策なども解説しておりますので、ぜひご参照ください。

新築住宅を売却する際の必要書類

家を売却するために用意する書類は多岐に渡ります。その多くは、すでに手元にあるものや法務局等で取得ができるものがほとんどですが、登記識別情報通知書などの重要な書類で、万が一紛失してしまっているような場合には、それに代わる手段の手続を取る必要が出てきます。

必要書類は、登記事項証明書や図面など、主に実家に関する物件情報の詳細がわかるもので、不動産の査定や売却の際には必ず必要になります。

特に相続で取得した家などは、書類を探すのが大変だったり、取得に時間が掛かってしまうこともありますので、できるだけ早めに準備に取り掛かることをおすすめします。

以下に基本的に必要になる書類をリストアップしておりますので、ぜひご参照ください。

 

・登記識別情報通知書

・土地、建物の登記簿謄本

・地積測量図

・筆界確認書

・越境の覚書

・売買契約書

・重要事項説明書

・建築図面・設備の仕様書

・建築確認済証・検査済証

・リフォーム履歴資料

・固定資産評価証明書

・固定資産税納税通知書のコピー

・売主の本人確認書類

・売却代金受け取りのための銀行口座

・住宅ローン残高証明書

・抵当権抹消書類

この記事を書いた人

代表取締役浜谷 卓

一つ一つのお取引を大切にし、必ずご満足のいくサービスをご提案致します。

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