住宅ローンの支払い中に転勤になったら持ち家はどうしたらいい？

こんにちは、札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。

思わぬ転勤でマイホームを離れなければならなくなった時、持ち家はどう管理したらよいのでしょうか。 

「まだまだ住宅ローンを払い続けなければならないのに・・・」と困ってしまう方も多いのではないでしょうか。 

 

期間が短かったり、戻る時期がある程度確定していたりする転勤なら、そのまま空き家にするか、もしくは家族がマイホームに残り単身赴任をするという選択肢もあります。 

また、数年であれば賃貸として人に貸し出すこともできます。 

もし長期不在になり、いつ戻れるか不明瞭な転勤で自宅を残すことに不安が残る場合には、家を売却してしまうか、または賃貸オーナーとして保有する方もいます。 

今回は、転勤による引っ越しで自宅に住めなくなった場合の方法やそれぞれのメリット・デメリットについて解説します。 

大きく分けて「売却する」「賃貸に出す」「空き家にする」の３つの方法があります。 

住宅ローンの支払いが残る持ち家を売却する 

住宅ローンの残債がある状態で、転勤先での家賃と住宅ローンの支払いが二重にかかってしまう事は１番避けたいですよね。 

 

以下のような場合は、売却をおすすめします。 

・いつ転勤から帰ってこられるか分からない 

・自宅に他の人が住む事に抵抗がある 

・家賃相場が低すぎて貸し出しても大きくマイナスが出る 

 

転勤といっても企業や職種によって様々で、数年で戻ることが見込める場合と、戻れるかどうかの予想が全くつかないという場合があります。 

前者の場合は、再度の転勤で持ち家にまた戻る事を前提に計画を組むことができますが、後者の場合は資金計画の予測も難しくなるでしょう。 

 

自分以外の他人が数年住んだ家にその後入居して生活することに抵抗がある場合も、いったん売却して戻ってきた際にもう１度持ち家について検討するのが良いでしょう。 

 

また、賃貸に出す場合に近隣の家賃相場があまりにも低すぎて、勤務先の転勤先での家賃補助を考慮しても住宅ローンの支払い金額をカバーすることができず、家計を圧迫しすぎてしまう場合も、思い切って売却を考えてもよいかと思います。 

住宅ローンの支払いが残る持ち家を売却することのメリット 

・ローンを完済できる 

・火災保険料など残っている年数分の費用が戻ってくる 

・固定資産税を払わなくなる 

・不在時の住宅の管理が不要になる 

住宅ローンの支払いが残る持ち家を売却することのデメリット 

・売却にあたり仲介手数料がかかる 

 

日本の住宅は買ったその日から査定価値が下がり始めるので、築年数が経つほど売却価格が下がっていくのが一般的です。 

ローンの残り金額と、立地条件や売りに出す時のエリアの販売状況などにより、売却益が出るラッキーな場合もあります。 

逆に、売却額がローンの完済額に足りない場合は自己資金が必要になることもありますので、不動産業者に無料査定を依頼してみるのがよいでしょう。 

住宅ローンの支払いが残る持ち家を賃貸に出す 

つぎに、賃貸に出す場合はどうでしょうか。 

以下のような場合は、賃貸に出す方もいます。 

 

・転勤の期間をおおまかに予測できる 

・転勤先の家賃補助があり家計負担が少ない 

・賃貸戸建ての需要があるエリアに建っている 

 

住宅ローンの支払いが残る持ち家を賃貸に出すことのメリット 

・家賃収入を得られる 

・期間が満了すると自分が入居できる 

・空き家でなければ防犯対策になる 

 

入居者がいれば家賃収入を得られますので、住宅ローンの支払いに充てることが可能です。 

また、人の住んでいない家は老朽化しやすくなるため、住宅を管理するという点でもメリットと言えます。 

住宅ローンの支払いが残る持ち家を賃貸に出すことのデメリット 

・入居者がいないと空室になる 

・設備管理が必要になる 

 

貸し出すと自分が大家となるため、住宅設備に生活に支障の出る故障や不具合が出た際には修繕する義務があります。 

また、家を貸す契約方法によっては、自分が転勤から戻ってすぐに住みたいタイミングで契約解除ができないこともあります。 

賃貸契約は基本的に、借り手を保護するために借り手にとって有利な内容をなっているため、合意なしに貸す側の都合だけで契約を終了することができないこともあります。 

賃貸契約は多くの場合、契約期間を２年とすることが多いです。 

１年未満の契約は借地借家法により、期間の定めがない賃貸借とみなされてしまうため、契約の期間を定めることができなくなってしまい貸す側にとって不利となります。 

管理会社を通して賃貸に出す場合は、期間についてもよく相談して決めましょう。 

住宅ローンの残る家を賃貸に出すことの注意点 

貸に出すことについて説明しましたが、大きな注意点があります。 

住宅ローンとは、自分及び家族が居住するための住宅を購入する資金を借りることを目的として貸しているものです。 

そのために低金利のローンとなっているため、セカンドハウスなどでは住宅ローンを利用することができません。 

  

ですので、住宅ローンという優遇された金利条件で借りている物件を、自分が住めなくなったことを理由に貸し出すことは、原則不可なのです。 

  

もし、金融機関に賃貸住宅として貸していることが知られてしまった場合、契約違反として、ローン残金の一括返済を求められる場合がありますので、留意しましょう。 

住宅ローンの支払いが残る持ち家を空き家にする 

最後に、売却もせず賃貸にも出さずに、そのまま空き家としておく場合です。 

戻ったタイミングですぐに自宅に戻って住みたい時や、将来的に需要が見込めるような時は、無理に売却したり貸したりしないというのも１つの方法かもしれません。 

また、転勤先と持ち家の距離がさほど遠すぎない場合には、週末だけ本来の持ち家に帰り過ごすという選択肢もあります。 

 

過去に査定を行ったことがあり、そのまま売却しなかった場合でも査定はもう１度やり直す必要があります。 

数年前では土地と建物で1500万円程度の査定額だったのが、周辺の地価が上昇して2000万円に跳ね上がった・・・というケースもあります。 

住宅ローンの支払いが残る持ち家を空き家にするメリット 

・好きな時に自宅に戻れる 

・民泊などスポットでの貸し出しができる 

住宅ローンの支払いが残る持ち家を空き家にするデメリット 

 

・老朽化が早まる 

・庭など外回りの管理不足による近隣トラブル 

・防犯上の危険がある 

・住宅ローン控除の対象外となる 

 

人が住まない家は湿度が無く乾燥しやすい状態になるため、木造住宅だと壁紙のひび割れが進むなど補修が余分にかかりやすくなります。 

加えて、敷地内の雑草が伸びて虫が発生しやすくなる等のご近所トラブルも起きかねません。 

空き家である事が分かると盗難被害にあう危険性もあり、他の選択肢に比べて空き家のデメリットはかなり大きいと言えるでしょう。 

 

また、空き家としての所有は住宅ローン控除の対象外となってしまいます。 

固定資産税は払い続ける必要があるため、コストが余分にかかります。 

家族の状況を考えて持ち家の扱いを選ぼう 

突然の転勤が決まると困ったことになる持ち家問題。 

そんな時どうしたらよいのか３つの方法についてご紹介しました。 

 

実際に自分の家をどうしよう？と考えると、「転勤している期間」と「家族の状況」が重要となってきます。 

自分の場合なにがメリットとデメリットになるのかを理解して、方法を選びましょう。 

 

多くの方にとって住宅ローンは一生に１度の１番大きな買い物となるため、慎重に決断したいですよね。 

どうするのが我が家に合っているのか、迷ってしまった場合はどうしたらよいのでしょうか？ 

 

売却や賃貸など不動産に関する悩みは不動産会社が専門ですので、事前にしっかり相談しておく事をおすすめします。 

S plus homeでは、札幌の不動産に特化した専門スタッフがおりますので、困った場合はお気軽にご相談くださいね。