不動産売却のコツ

2024.12.01

【不動産売却】中古物件を早く・高く売るコツと注意点を解説

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住んでいる・住んでいた家を売るとき、「何から始めたらいいのか?」と悩む方も多いはず。

人が住んだ家は「中古物件」と呼ばれ、築年数が増えるほど価値が低くなり買い手も少なくなるため、売却にはコツがあります。

本記事では、中古物件の売却のコツや注意点、売却を決めてから現金になるまでの具体的な流れを紹介します。

「売れない中古物件」にならないように、賢い売却の仕方を学びましょう。

中古住宅売却のコツと注意点

中古物件の売却は、しっかり知識を持っていれば、早く・高く売ることもできます。

住宅ローンやリフォームの必要性なども含め、中古物件を売るために必要な知識を身につけましょう。

住宅ローンを完済する

中古物件を売却したいなら、住宅ローンを完済している必要があります。

住宅ローンの支払いが残っている場合、基本的には中古物件を売ることはできません

 

住宅ローンがある物件は「抵当権」がつけられており、住宅ローンを貸している金融機関の所有物です。

抵当権がある物件は勝手に売ることができません。

 

住宅ローンが残っている場合は、中古物件を売却するときに得る代金や、自分の現在の預貯金を使うことで完済します。

中古物件の住宅ローンの残債を確認し、売却価格で完済できるかを確認しましょう。

 

住宅ローンが完済している物件は、問題なく売却できます。

抵当権は自動で抹消されるものではないため、売却時に抵当権抹消の手続きが行われているかを確認しましょう。

査定後のリフォームやハウスクリーニング

中古物件のリフォームやハウスクリーニングを行うかの判断は、不動産会社と相談しましょう。

中古物件だからといって、必ずしもリフォームやハウスクリーニングが必要ということはありません

 

不動産会社に中古物件を査定してもらった後で、費用対効果の高いリフォームやハウスクリーニングについて話し合いましょう。

査定前に良かれと思ってリフォームを行うと、実はニーズに合わないリフォームだったというケースもあります。

高いリフォーム費用に対して、中古物件の売却額がリフォーム費用を下回ることもあります。

 

中古物件を購入して自分でリフォームしたい買主もいるため、独断でのリフォームやハウスクリーニングには注意が必要です。

売却理由の伝え方と開示すべき情報

中古物件を売却するためには、売却理由の伝え方や開示する情報を押さえましょう。

売却理由は買主の購入判断に大きく関わる要因です。

不動産会社と話し合い、信頼性を高め、効果的に売却できる伝え方を相談しましょう。

 

必要な情報を開示しなかった場合、売主は「契約不適合責任」を負うことにつながります。

「契約不適合責任」は民法改正前は「瑕疵担保責任」でした。民法改正によって、物件に隠れた瑕疵があった場合だけではなく、契約の内容に適合しないことがあった場合も売主が責任を負います。

 

売主と買主の間で発生するトラブルを防ぐためにも、不動産会社と相談しながら物件の状態を正確に伝える重要事項説明書を作成しましょう。

これらの内容が記載された重要事項説明書の作成・説明は法律で義務付けられています。(宅地建築取引業法第三十五条

  • 不動産会社の情報
  • 取引する物件についての事項
  • 取引の条件についての事項
  • その他の事項

中古住宅売却の流れ

中古住宅売却の流れは大きく分けて4ステップです。

売却前の準備を確実に行うことで、スムーズな売却につながります。

売りたい物件に合った不動産会社の見つけ方や、契約の種類などについて学びましょう。

売却前の準備(査定依頼など)

売却前の準備として、まずは中古物件の現状を把握することが挙げられます。

相場を調べ、査定を行い、必要書類を準備しましょう

相場を調べるためには、以下の方法があります。

  • 国土交通省指定の不動産流通機構が運営・管理する「REINS」で、物件に似た条件を参考にする
  • 不動産会社の提供する「簡易査定」「AI査定」に物件の情報を入力する
  • 不動産会社に「訪問査定」を依頼する

不動産の簡易査定・訪問査定について詳しく知りたい場合は、弊社のこちらの記事をご覧ください。

 

査定は複数の不動産会社に依頼することがポイントです。

不動産会社によって物件の評価が異なる場合があるため、必ず2社以上に訪問査定を依頼しましょう。

 

一般的に必要な書類には、以下の7つがあります。

  • 登記済証権利証(登記識別情報通知)
  • 本人確認書類
  • 確定測量図
  • 境界確認書
  • 都市計画税証明書・固定資産評価証明書(固定資産税の納税通知書)
  • 住民票(3カ月以内のもの)
  • 印鑑証明書(3カ月以内のもの)

必要書類がどこでいつ受け取れるのかを把握しておきましょう。

不動産会社の選定と媒介契約

次は、不動産会社の選定と媒介契約です。

不動産会社を選ぶ際のチェックポイントとしては、以下の3つが挙げられます。

  1. 担当者の印象
  2. 販売実績
  3. 宅地建物取引業者免許証

 

不動産会社を選ぶコツは、中古物件の販売実績があり、物件の周辺地域に詳しい不動産会社を見つけることです

不動産会社によってはマンション売却や物件買取に強みを持つこともあるので、販売実績はしっかりチェックしましょう。

 

不動産会社と売主が結ぶ契約は「媒介契約」です。

媒介契約によって、不動産会社は物件の売却活動を行うことができます。

媒介契約には3種類あります。

  • 専属専任媒介
  • 専任媒介
  • 一般媒介

それぞれに長所・短所があります。

一般契約は複数の不動産会社と契約するため、より多くの購入を検討している人に物件を知ってもらえます。その反面、物件に関するやりとりが増えて忙しくなる可能性もあります。

専属専任媒介や専任媒介はやりとりが少なく済みますが、1社に売却を依頼するため、不動産会社選びには慎重になる必要があります。

媒介契約について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

売り出し中の内覧対応

売却活動には、内覧の対応も含まれます。

売り出し中の内覧対応が中古物件の売却のカギになることもあるため、内覧準備や対応の仕方も意識して行いましょう

購入希望者が買いたくなる物件にするよう、以下のような工夫をして生活感をできるだけ出さないことがポイントです。

  • 掃除をして清潔感を出す
  • 室内を広く見せるため、余分なものを処分する
  • 窓や壁をきれいにする
  • 収納スペースを紹介できるよう整理する
  • 庭の雑草を除去する
  • におい対策をする

 

売主の態度も購入意欲に関わります。

以下の点を意識し、購入希望者に好印象を与えるように対応しましょう。

  • 購入希望者が自分のペースで見学できるようにする
  • 質問に対して明確に説明する
  • 過剰なアピールをしない

契約、引き渡しまで

媒介契約を結んだ後、売却活動に移ります。

売却活動にかかる時間は、一般的に約3カ月間です

物件を不動産情報サイトに登録し、広報活動を行います。内覧会を開催し、購入希望者が現れると売買契約を結びます。

 

売買契約で行われることは、以下の3つです。

  • 重要事項の説明
  • 売買契約書への捺印
  • 手付金の支払い

 

中古物件を売却する際に必要な書類と、書類が必要な場面は以下の表でご確認ください。

査定 不動産業者との媒介契約 買主との売買契約 引き渡し
登記済証権利証
(登記識別情報通知)
本人確認書類
確定測量図
境界確認書
都市計画税証明書・固定資産評価証明書
(固定資産税の納税通知書)
住民票
印鑑証明書

注意点は、書類は物件によって異なることです。

売却活動を始める前に、契約を結んだ不動産会社に確認しましょう。

 

引き渡し前までに、物件の最終確認・必要書類や鍵の引き渡し・決済が行われます。

スムーズに買主とやりとりをするために、書類や鍵などの引き渡すものを揃えておきましょう。

中古住宅売却の費用

中古住宅を売却する際には、さまざまな費用がかかります。

それぞれの費用の目安や内容を知り、売却までに必要な資金を備えましょう。

物件を売る際にかかる税金もあります。税金の納税を遅れると罰金につながることもあるため、注意が必要です。

仲介手数料

不動産会社に売却を依頼するため、依頼料として「仲介手数料」を支払う必要があります。

仲介手数料は「宅地建物取引業法」によって上限が定められています。計算式は以下の通りです。

不動産の売却価格 仲介手数料の計算方法
200万円以下 売却価格×5%+消費税
200万円~400万円 売却価格×4%+2万円+消費税
400万円以上 売却価格×3%+6万円+消費税

一般的に仲介手数料は「売買契約が成立したとき」「物件の引き渡しのとき」の2回に分けて、不動産会社へ支払います。

 

法律で定められている仲介手数料は、「上限」です。

交渉によって仲介手数料を下げられることもあります。値下げ交渉ができる場合は以下の通りです。

  • 媒介契約を結ぶ際に「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」を依頼する
  • 大手ではなく、地元の中小不動産会社を選ぶ
  • 複数の不動産会社に査定を依頼し、最高額の不動産会社の結果を見せる

 

仲介手数料の値下げ交渉は、媒介契約を結ぶときに行いましょう。

税金

不動産を売却する際には、以下の3つの税金がかかります

  • 印紙税
  • 譲渡所得税
  • 登録免許税(必要な場合)

印紙税

印紙税は、売買契約書に貼る印紙にかかる税のことです。印紙は租税特別措置法により、軽減措置がなされています。

令和9年3月31日(2027年3月31日)までに作成された契約書で、記載金額が10万円を超えるものは軽減対象となります。

参照:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

譲渡所得税

譲渡所得税は、売却によって出た利益である「譲渡所得」に対して支払う税金です。

譲渡所得は「住民税」と「所得税」がかかり、この2つをまとめて「譲渡所得税」といいます。

譲渡所得税は「3,000万円の特別控除の特例」や「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」などの特別控除があるほか、所有期間が長い「長期譲渡所得」に対する軽減税率」などがあります。

参照:国税庁「譲渡所得の特別控除の種類

参照:国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例

登録免許税

登録免許税とは、法務局で登記手続きを行う際に納める税金です。

登記の種類によって税率は変わりますが、土地の所有権移転登記と住宅用家屋所有権移転登記には、売却価格の2%がかかります。

諸経費

そのほかにかかる諸経費として、「登記費用」と「ローン返済手数料」の2つがあります。

登記費用とは、不動産の不動産登記に関わる費用のことです。

不動産登記によって、不動産の所有者や、不動産がある場所を証明できます。

不動産登記の種類として、以下が挙げられます。

  • 所有権保存登記
  • 所有権移転登記
  • 抵当権設定登記・抵当権抹消登記
  • 建物表題登記

 

住宅ローンを完済していない物件を売る際は、以下の2つの費用が発生します。

  • 抵当権抹消費用
  • 住宅ローン返済手数料

 

抵当権とは、金融機関が家を担保にするために設定しているものです。

住宅ローンを完済し、抵当権抹消の手続きをすることで、抵当権を外すことができます。

抵当権の抹消は司法書士に依頼します。相場は1万円~2万円です。

 

住宅ローン返済手数料は、住宅ローンの残りの額を一括で返済する際に発生します。

住宅ローン返済手数料は金融機関によって異なる金額です。金融機関に問い合わせ、金額を確認しましょう。

 

リフォーム・ハウスクリーニング費用

物件の損傷がひどい場合、不動産会社からリフォームやハウスクリーニングを勧められることもあります

特に古い物件の場合、水回りの修理が必要な場合が多いです。

 

リフォームやハウスクリーニングのほかに、シロアリ被害に対する費用がかかる場合もあります

シロアリ被害のある物件は売却できないこともあるため、注意しましょう。

 

以下の表は、ハウスクリーニングにかかる費用の一例です。

浴室1室 2万円~
換気扇クリーニング 2万円~
キッチン 2万円~
トイレ1室 1万円~
洗面所 1万円~

リフォームは費用が高く、トイレや洗面台などの水回りのリフォームだけでも20万以上、浴室やキッチンなどの1室にかかるリフォームには50万円以上が相場です。

全体のリフォームになると100万円を超えることもあるため、リフォームをする際はその必要性についてしっかり不動産会社と話し合いましょう。

参照:国土交通省「部分別リフォーム費用一覧

 

まとめ

中古物件の売却を成功させるためには、以下のコツをしっかり確認しましょう。

  • 住宅ローン
  • リフォームやハウスクリーニング
  • 売却理由の伝え方と開示情報

まず行うべきことは、物件の客観的価値を知るために不動産会社の訪問査定や机上査定などを行うことです。

不動産会社を決めたら、売却活動を積極的に行いましょう。

不動産会社任せではなく、物件の清掃や買主への説明書類などを準備をすることで、売却の確率を上げることができます。

この記事を書いた人

代表取締役浜谷 卓

一つ一つのお取引を大切にし、必ずご満足のいくサービスをご提案致します。

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