札幌のアパート相続について相談したい！目的別の相談先もご紹介。

アパート相続の基本知識

アパート相続の基本

アパート相続は、現金や預貯金とは異なり「収益物件」という特性を持つため、相続人が1人か複数か、活用するか売却するかなどで選択肢が大きく異なります。

相続人が複数いる場合、共有で相続することも可能ですが、運用方針の違いからトラブルの原因になることもあります。

一方、1人が単独で相続する場合は、他の相続人との間で代償金の支払い（代償分割）や遺産分割協議が必要になるケースが少なくありません。

また、相続したアパートをそのまま保有して賃貸経営を継続するのか、老朽化や管理の負担を理由に売却するかも大きな判断ポイントになります。

さらに、相続税の支払いのために売却を余儀なくされるケースや、相続放棄を検討しなくてはいけないケースもあります。

このようにアパート相続にはさまざまな選択肢があり、大きな判断が必要になるものばかりです。相続が発生する前から、計画的に相続人や家族と共有し、必要に応じて弁護士や税理士などの専門家を交えて話し合っていくことが重要です。

 

 

アパート相続の流れ

アパート相続の流れは、遺言書・遺産の調査から始まり、相続人の確定、名義変更、相続税の申告と納付と進んでいきます。

 

❶遺言書や資産、債務の有無を確認

被相続人が残した遺言書がある場合は、遺言書に従って遺産を分割することになります。

また、相続税を算出するために被相続人のすべての資産と債務を確認します。相続から2ヵ月以内を目途に、関係する金融機関にて確認しましょう。

 

❷遺産分割協議

遺産分割協議とは、被相続人の財産を相続人である家族や親族などに分割するための協議のことです。遺言書がない場合、相続人が被相続人の財産を分割するために行われることが一般的で、相続人同士のトラブルを未然に防ぐことができます。

もし相続人が複数いる場合やトラブルが起きた場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談すると良いでしょう。遺産分割協議が終了したら、書面にまとめた内容を司法書士に提出し、遺産分割協議書を作成してもらいます。

 

❸相続登記

アパートを相続した場合、相続人は所有権を持つことになりますがその所有権を証明するためには相続登記（名義変更）が必要です。相続登記を行わない場合、所有権を主張することができないので、アパートの売却や貸し出し、建物の改築や増築などの取引もできなくなってしまいます。

 

❹管理会社・入居者・金融機関への連絡

アパートの維持管理について管理会社と契約している場合には相続が発生したことを連絡、入居者へ所有者が変わったことを通知し賃料の支払先を変更します。

アパートローン残債がある場合には、金融機関に連絡して今後の支払いについて相談し、契約を引き継ぐ手続きを行います。

 

❺4か月以内に準確定申告

相続財産にアパートがある場合、被相続人が収益を得ていることがほとんどなので「準確定申告」を行う必要があります。準確定申告とは、被相続人が他界した年の1月1日から他界日までの所得に関する確定申告のことです。

通常の確定申告は、1年分を翌年の2月16日から3月15日までに手続きしますが、準確定申告は相続を知った日の翌日から4ヶ月以内に行う必要があるのでご注意が必要です。

 

➏10カ月以内に相続税の申告

相続税の納税義務のある相続人は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に、相続税の申告と納税を行います。

相続税はアパートの相続で必ず課税されるものではなく、遺産の合計額が「基礎控除額」を超える場合に課税されます。参考：国税庁「相続税がかかる場合」

 

 

札幌のタイミング・目的別アパート相続相談先

 

 

札幌のハウスメーカーへの相談

札幌でアパートを相続する際、築年数が古い物件や空室が多く収益性が落ちているアパートについては、ハウスメーカーへの相談し、リフォームや建て替えを検討してみましょう。

ハウスメーカーは、建物の老朽化状態を把握した上で、建て替えやリフォームによる再活用プランを提案してくれます。特に札幌は寒冷地であり、断熱性能や雪対策など地域特有の建築ノウハウが必要になるため、地元に強いハウスメーカーへの相談が安心でしょう。

また、建て替えによって相続税評価額を下げることができるため、節税効果も期待できます。将来的にアパート経営を続ける意向がある場合は、最新の賃貸需要や設備トレンドをふまえたプランニングを受けることで、継続的な家賃収入が見込めるアパートに生まれ変わる可能性があります。

 

 

札幌の管理会社への相談

アパート相続後、そのまま賃貸経営を継続する場合は、管理会社への相談が早急に必要になります。札幌市内の管理会社は、地域の賃貸需要に精通しており、入居者募集から家賃管理、設備トラブルの対応まで一括して請け負ってくれます。

特に、相続人が遠方に住んでいる場合や不動産経営の経験がない場合は、管理会社の存在が非常に重要です。

また、アパートの現状を正確に把握するための定期巡回や収支レポートの提供、必要に応じた修繕提案なども行ってくれるため、安心して運営を任せることができます。

相続発生前にあらかじめ管理会社と契約者情報や設備の状況について共有しておくことで、引き継ぎもスムーズに進められます。

 

 

札幌の税理士への相談

アパートを相続する際に避けて通れないのが、相続税の問題です。

札幌でアパートを相続する際には、できるだけ早い段階で税理士に相談することをおすすめします。アパートには「貸家建付地評価」や「小規模宅地等の特例」など、相続税評価額を大きく下げることができる制度が存在しますが、これらを適用するには厳密な条件や申告書の作成が必要です。

税理士は、相続財産全体の把握から節税対策、各種特例の適用可否判断、申告書の作成までサポートしてくれるため、税務署とのやりとりにおいても非常に心強い存在です。

また、遺産分割の仕方によっても税額が変動するため、分割協議の段階から関与してもらうことで、より効果的な節税が実現できるでしょう。

特に札幌のように地価に地域差がある都市では、地域に精通した税理士を選ぶことが成功のカギとなります。

 

 

札幌の弁護士・司法書士への相談

相続人間の意見が食い違い、遺産分割協議がまとまらない場合や、被相続人の借金や保証人履歴など法律的に複雑な要素がある場合には、弁護士への相談が不可欠です。

札幌には相続問題に強い弁護士も多く、アパート相続に関する紛争の解決実績がある専門家に依頼することで、トラブルの長期化を防ぐことができるでしょう。

また、相続登記は必要書類を揃えたり、申請書を作成したりなど相当な時間と労力が必要になります。特に、2024年4月から相続登記が義務化されていますので、相続発生から3年以内に手続きを行わなければ過料が科される可能性があり、早めの対応が求められるようになりました。忙しくてなかなか手続きが進められない場合や手続きに不安がある場合は、最初から司法書士に依頼したほうがよいでしょう。

 

 

札幌の不動産会社への相談

アパートを相続しても賃貸経営に自信がない、または将来的に現金化を考えている場合は、不動産会社への売却のための価格査定を依頼してみましょう。

査定額は、不動産会社や査定方法によって異なるため、より正確な査定してもらうためには、1社だけでなく複数社に依頼し、査定価格や査定の根拠を比較することが大切です。査定してもらうことで相場価格を把握できるほか、不動産会社の対応力なども見極めることができます。

特に、アパートの購入を検討する主な買主候補は「不動産投資家」になりますので、居住用不動産の売却等とは買主のターゲット層が異なります。アパート経営に関する知識も必要になってくるため、アパートを売却した実績がある不動産会社と担当者を選ぶことが大切です。

また、札幌のアパートであれば、地下鉄沿線や再開発地域など、エリアによって不動産価格が大きく異なりますので、地域事情に詳しい不動産会社を選びましょう。

 

 

その他のアパート相続相談先

アパート相続の相談先は、士業や不動産会社だけにとどまりません。

札幌には、相続全体を包括的にサポートしてくれるコンサルティング会社も存在します。

相続コンサルタントは、相続に関して専門的な知識を持っており、税務・法務・不動産の各専門家と連携しながら、相続全体のプランニングから実行までをトータルでサポートしてくれます。費用はかかりますが、手間や労力をかけずに複雑なアパート相続を一括で相談したいという人には、有効な相談先といえます。

また、札幌市や北海道が設ける「無料相続相談窓口」や、市民向けの法律相談会なども活用できます。特に高齢の方や一人で手続きを進めるのが不安な方にとっては、自治体が提供する公的な相談窓口は心強い存在でしょう。費用負担が少なく、客観的なアドバイスを得られますので、初期段階の情報収集にも役立ちます。

 

 

札幌のアパート相続前の確認事項

 

 

遺言書の有無

アパート相続において、まず最初に確認すべきなのが「遺言書の有無」です。遺言書がある場合、その内容が法律的に有効であれば、基本的にはその内容が優先されます。

つまり、遺言書に「長男にアパートを相続させる」と記されていれば、他の相続人がいても原則としてその通りに相続が進みます。

遺言書の形式は下記の2種類がほとんどです。

 

公正証書遺言：どこの公証役場でも調べることができ、法的な効力が強い。

自筆証書遺言：貸金庫や書斎、もしくは被相続人の弁護士や税理士等が保管している場合も

 

公正証書遺言であれば家庭裁判所での検認が不要となり、手続きがスムーズに進みます。公正証書遺言がない場合は、自筆証書遺言がないか、自宅の書類や金庫、被相続人の弁護士などへ確認しましょう。アパートの相続を巡るトラブルを避けるためにも、相続発生前にできるだけ確認しておくことをおすすめします。

一方、遺言書がない場合は、法定相続分に基づいて相続人全員で「遺産分割協議」を行う必要があります。特に、札幌のアパートという収益性のある相続財産であれば、事前に相続人間で話し合っておいたり、早めに弁護士に相談するなど対策が重要になってきます。

 

 

相続財産の把握

アパート相続では、アパート単体の価値や収益性だけでなく、被相続人が残した他の資産や負債も含めた「全体の相続財産の把握」が極めて重要です。

相続税の課税対象となるのは、預貯金・有価証券・不動産・借入金などを含むすべての財産です。財産の全容を正確に把握していないと、相続税の申告漏れや後から発見された財産をめぐる争いの原因となることもあります。

また、被相続人の遺産がプラスの資産よりマイナスの債務の方が大きい場合には、相続放棄をすることも可能です。相続放棄とは、相続の権利「すべて」を放棄することで、相続開始を知った日から3ヶ月以内に行わなければならないのが特徴です。相続放棄のことを考えても、早い段階で相続財産を把握することは重要といえます。

さらに、札幌のようにエリアによって地価の差が大きい都市では、不動産の評価額も早めに抑えておきたいポイントです。

相続財産をリストアップする際には、土地・建物の登記簿や固定資産税通知書、賃貸契約書、口座通帳、保険証券など丁寧に確認しましょう。

 

 

相続人の確定

アパートを相続する際には、まず「誰が法定相続人なのか」を正確に確定することが出発点です。相続人の確定は、被相続人の死亡から出生までの戸籍をすべて取得し、法的に相続権を持つ人物を明らかにして行います。

法定相続人には、一般的に配偶者、子ども、父母、兄弟姉妹などが含まれ、順位によって相続権が発生する仕組みになっています。

たとえば、第一順位の子どもがいない場合は第二順位の父母、さらに父母も亡くなっていれば第三順位の兄弟姉妹が相続人となります。

特に注意すべきは、過去に認知された子や養子、前妻との間に生まれた子など、普段の家族関係では把握しづらい相続人が存在する場合です。

相続人の確定を怠ると、遺産分割協議のやり直しや法的トラブルにつながるため、司法書士や弁護士に依頼して、早めに確認を済ませておくことが大切です。