アパート経営には儲かるポイントがある！市場の動向や注意点についても解説

アパート経営について検討しはじめの方は、儲かるのかどうかが一番気になるところかと思います。

人口減少や建築費上昇が続いている日本ですが、実はアパートの着工件数が増えているというデータもあります。

そこで今回の記事では、アパート経営の魅力や市場の動向、儲かるためのポイントについて詳しく解説していきます。

儲からないと言われる問題点についても触れていますので、ぜひご一読いただき、儲かるアパート経営のためにお役立てください。

アパート経営の魅力とは

定期的な収益源

アパート経営は、入居者がゼロにならない限り長期的な収入を見込めることが1番の魅力です。

住居系の賃貸というのは、景気の影響をほぼ受けることなく需要が安定しており、賃料も変動しにくいという特徴があります。1戸のみの住居や事業系の賃貸経営であれば収入が不安定になりがちですが、アパートは部屋が複数あるため、１部屋空きが出ても他の部屋に入居者がいれば家賃が0円になることはありません。

複数部屋があることで、まとまった金額の家賃収入が毎月入りますし、管理会社に委託しておけば管理の手間をかけずに不労所得が得られます。

また、アパートローンの利用には年齢の上限が設定されていないことが多く、定年後からでも始めることができるため、老後資金や年金目的での運用も可能です。

節税対策

アパート経営は、固定資産税や相続税・所得税など税金の負担を軽減できるという魅力もあります。駐車場など建物のない非住宅用地として所有している場合と比べて、アパート所有の場合だと住宅用地の特例が適用され、固定資産税が1/6、都市計画税は1/3（1戸200㎡まで）に軽減されます。

また、アパートのような収益物件については、相続税の評価額が時価より2〜3割程度安くなるので、相続税も大幅に節税することができます。

さらに、家賃収入などの不動産所得は、給与所得や事業所得などの他所得と損益通算ができるため、帳簿上不動産所得が赤字となった場合に、赤字部分を他所得から差し引くことができ、所得税・住民税の節税にもつなげられます。

アパート経営の現状

日本のアパート市場の動向

国土交通省発表の新設住宅着工統計によると、貸家は令和３年度に330,752戸（前年比+9.2%）、令和4年度347,427戸（前年比+5.0%）着工しており、2年連続で増加しています。

アパート経営のメリットで解説した通り、賃貸住宅では固定資産税や相続税などの節税手段として建築されているケースが多いのが実態です。

地域の需要に関係なく建ち続けていますが、国内の人口は減少傾向にあるため、入居率の低下や空き家が社会的な課題になっています。

アパート経営の昨今のトレンド

昨今のアパート経営に関する注目のトピックとして、アパートの建築費が高騰していることがあげられます。元々、日本の建築費は過去10年間で上昇を続けていますが、特に2021年以降、新型コロナウイルス流行の影響やウクライナ問題が起因し、一気に高騰しています。

高騰の原因としては、ウッドショックと呼ばれる建築資材の高騰をはじめ、ガソリン代・光熱費などのエネルギーコストの増大、半導体不足、歴史的円安が主にあげられます。

建築費が高騰していることで、アパートの利回りが低くなり、現在のアパート経営はリスクが高いことに加え、儲かりづらくなっていると言えます。

アパート経営が儲からないと言われる理由

人口減少で入居率の維持が困難

2023年1月1日現在の住民基本台帳をもとに、総務省がまとめた日本国内に住む日本人の人口は１億2242万人余りと、前年に比べ80万人減少し、2021年以降14年連続で減少を続けています。人口の減少はアパートの入居者の減少にもつながるため、入居率の維持が難しく儲かりにくくなっているということです。

人口減少が続く中でも、東京への人口移動が多く、地方におけるアパート経営は特に儲かりにくくなっていると言えます。

建物の老朽化や設備の問題点（維持管理）

アパートの新築当初は印象が良いため、入居者が決まりやすく、比較的安定した収入が得られやすいのですが、築年数を重ねるにつれて建物の老朽化が進み、入居者の募集が難しくなっていきます。それだけでなく、建物や設備の経年劣化によって修繕費用等が増えるなど経費がかさみ、家賃も下落していく傾向にあるため収入が得にくくなります。

また、家賃が下がることで学生や若年単身者、高齢者、生活保護者など家賃滞納が発生しやすい入居者が増えることも問題点の１つとなります。

多額のローンが負担になる

アパート経営の初期投資は、一般的に数千万単位という大きな金額になるので、アパートローンを組んで経営を始める方がほとんどです。万が一経営がうまくいかなければ、多額のローンに苦しむことになるため、アパート経営は難しく儲からないと思われる理由につながるのでしょう。

しかし昨今、節税目的でアパート経営をはじめる人が増えたことで、アパートローンの審査が厳しくなっていることや、アパートローンを組むためには十分な自己資金が必要になっています。フルローンでのアパート経営は、ローンの金利が上昇する可能性を考えてもリスクが高いため、ローン審査を通すことができる人は儲かるアパート経営がしやすいと言えるでしょう。

経営の知識不足や適切なサポートの欠如

アパート経営には、利回りや減価償却、耐用年数など難しい知識が多く必要になるため、慣れていない方にとって、とてもハードルが高いものに感じてしまうのも無理はありません。

特に、アパート経営がうまくいっていない人は、諸経費に対する知識が不足しているために、本来得られるはずの収入を損しているというケースも少なくありません。

アパート経営にかかる諸経費は、経費として計上できるものも多く、諸経費の知識は収入につながる重要な要素となります。知識不足でアパート経営をはじめる場合には、実績豊富なハウスメーカーや不動産会社にサポートしてもらうのが安全です。

黒字化するまでに時間がかかる

先ほども説明しましたが、アパート経営には数千万単位の初期投資が必要になることがほとんどです。ローンを組むにも自己資金が多く必要となりますので、投資分を回収して、黒字化するまでにはそれなりの時間がかかります。また、多額の初期投資がかかるので経営初期の数年は赤字を覚悟する必要があります。

アパート経営の黒字化にかかる年数は10年が目安と言われており、このことが儲かりにくいと言われる理由の１つとなっています。より早く黒字化を目指すためには、空室率を下げてキャッシュフローを良くすることがポイントになります。

儲かるアパートを経営するためのポイント

有効な立地を選ぶ

アパートの立地の選定は経営の成功に大きく影響します。

駅近など交通の利便性がいいエリアは常に賃貸需要があるので、空室リスクを下げられますし、ファミリー向けのアパートであれば、学校やスーパーなど周辺環境の充実したエリアであれば需要が見込めます。経営するアパートに入居する客層に合わせて立地を選ぶことが入居率維持につながるポイントです。

間取りを小さくする

賃貸アパートは、間取りを小さくして単身者やカップルなどをターゲットにする方が儲かりやすいと言えます。間取りを小さくすることで家賃単価を上げることができますし、単身者やカップルは、1Kや1LDKなどの小さい間取りの方が需要が高いので、効率よく収入を得られる場合が多いです。一方、3LDKや4LDKの大きい間取りにすると、主なターゲットはファミリー層になってきます。大きな間取りは家賃単価が低くなるだけでなく、ファミリー層は持ち家ニーズが強くなるので、賃貸は選ばれにくい傾向にあり、収益をあげにくくなる可能性があります。

戸数を10個以上にする

アパート経営において、戸数を10戸以上にすることは収益確保とリスク分散の両面で有効です。先述の通り、間取りを小さくし戸数を増やすことによって家賃単価が上げることができ、より多くの家賃収入が得られるため収益性が向上します。

さらに、10戸以上のアパートは事業規模に該当し、専従者給与を経費として計上することができるようになるため節税対策にもなります。

また、戸数が多いほど空室や家賃滞納などのリスクが相対的に軽減・分散されるため、安定した収益を確保しやすくなるというメリットもあります。ただし、需要や入居率が低い場合、増えた戸数分のリスクも増えてしまう可能性があるため、事前の市場調査や需要予測が重要です。

付加価値をつける

アパートに付加価値をつけることで、近隣アパートよりも高い家賃設定にすることができたり、多少立地条件が悪くても入居者が集まりやすくなるなど、競争力アップや入居者満足の向上がはかれます。例えば、入居者目線に立って設備や機器を入れ替えたり、内装のデザイン性を高めたり、ロフト付きにして収納を増やす、ペット飼育可にするなどもよいでしょう。どのような付加価値をつけたら良いのか判断する際は、ターゲットとなる入居者層のニーズを調査することはもちろん、近隣アパートとの差別化という視点でも検討しましょう。

自己資金に余裕がある状態を保つ

アパートは築年数を重ねるにつれて老朽化が進み、それなりに修繕費用が必要になってきます。修繕が必要な築年数になるまでに、ローンの返済も残っているような状況だとキャッシュフローも悪化し、苦しい経営を強いられることになるでしょう。

まずは出来るだけローンの借入金額を少なくし、自己資金の割合を多くすることが後々の負担を減らすことにつながります。一般的に、アパート経営の適正ローン返済比率は50%が目安と言われています。返済比率が高すぎるとキャッシュフロー悪化時にローン返済が滞ってしまい、最悪アパートを手放すことにもなりかねません。現実には60〜70%の返済比率で経営されている方も多くいますが、50%以下を目指すことをおすすめします。

アパート経営に失敗しないために

お伝えしてきた通り、アパート経営は儲からないと思われがちですが、儲かるアパート経営にはポイントが存在し、そのポイントをおさえて運用できれば大きな収益を上げられる可能性は大いにあります。アパート経営を始めたばかりで知識に自信がない方は、実績豊富なハウスメーカーなど相談先を見つけることが成功への近道でしょう。

また、市場の動向をふまえて売却という選択肢を選ぶのも１つです。

弊社「S plus home(エスプラスホーム)」では、札幌や札幌近郊の不動産売却の仲介や買取を行っています。アパートの売買についてもご相談や査定についても無料で承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。