老朽化し放置しない！アパート建て替え・売却で賢く資産を活用する方法

老朽化が進んだアパートをそのまま放っておくと、空室リスクや維持費の増大、さらには耐震性の問題など、さまざまな不安がつきまといます。
でも「建て替え」や「売却」という言葉を聞くと、費用や手続きが複雑そうで、一歩踏み出せずにいる方も多いかもしれません。
そこで本記事では、老朽アパートが抱える主なリスクと、その対策として考えられる「建て替え」「売却」のメリット・デメリットを分かりやすくお伝えしていきます。
賢く資産を活用するためのポイントを押さえて、将来に備えましょう！

老朽化したアパートのリスクと対策

老朽化したアパートのリスク

長年使われてきたアパートをそのまま放置していると、いくつかのリスクが生じます。
まずは「空室が増えやすい」という点です。
建物が古くなると外観や設備が見劣りし、入居者が新しい物件に流れてしまうことがあります。
さらに建物そのものが傷んでいると維持費もかかりやすく、外壁や屋根などの修繕費用が高額になりがちです。

また、築年数の古い建物は耐震性に問題がある場合があり、大きな地震が起きた時に大きな被害を受けるリスクが高まります。
こうしたリスクを抱えたアパートを長く持ち続けると、思わぬトラブルで出費がかさんでしまうこともあるでしょう。

老朽化したアパートの対策

老朽化したアパートをどうするかは、大きく分けて3つの選択肢があります。

建て替え

一から新しい建物を建築することで、入居者のニーズに合った設備や間取りにすることができます。
耐震性も向上し、これまで以上に安心して住んでもらえるメリットがあります。
ただし、工事費用が高額になるため、ローンの返済計画などしっかりと資金面を検討しましょう。

リノベーション

建物の骨組みはそのまま活かし、内装や間取りを大幅に変える方法です。
建て替えほど費用はかからず、工期も比較的短いケースが多いです。
ただし、構造部分の補強が必要なほど傷みがひどい場合は、リノベーションでは十分に対応できないこともあります。

売却

これ以上アパートの維持・管理にかかる費用や労力を負担したくない場合は、売却という方法も考えられます。
売却して現金を得ることで、ほかの資産運用や投資に充てる選択肢が広がります。
ただし、老朽化が進んでいるアパートは売却価格が低くなる可能性があるため、相場や税金など事前にしっかり確認しておきましょう。

どの対策がベストかは、自身の資金状況や将来設計によって変わります。
迷ってしまったら、不動産会社などの専門家に相談するのがおすすめです。

建て替えのメリット・デメリット

収益性の向上を見込める

古いアパートを思い切って建て替える最大のメリットは、やはり「収益性の向上」が期待できることです。
新築物件は外観も設備も最新のものにできるため、入居者の満足度を高められます。
その結果、空室率が下がり家賃収入をアップしやすくなるのが大きな魅力です。
立地条件が良ければさらに高い家賃設定も可能ですし、長期間安定した収益を得やすくなります。

省エネ性能や耐震性が向上する

新しく建て替えることで、省エネ性が高い建材や最新の設備を導入できます。
電気代や水道代などの光熱費が抑えられ、入居者にとって魅力的な物件になりますし、環境にもやさしい建物になります。

また、耐震基準も最新のものをクリアできるため、大きな地震に対する安心感が得られるのもポイントです。
家主としては大きなリスクを減らせますし、入居者の「もしものとき」の不安をやわらげることができます。

コストがかかる

ただし、建て替えにはまとまった資金が必要です。

建物を解体して新築する工事費や建築費は、やはり高額になりがちです。

もし資金不足でローンを組むとなると、返済計画をしっかり立てないとキャッシュフローが苦しくなる可能性もあります。

建て替えを検討する際は、総工費だけでなく、税金やその他の諸費用も含めたトータルコストを試算しておくことがとても大切です。

立ち退き交渉が必要になる

入居者がいる状態で建て替えを進める場合、住んでいる方との交渉が必要になります。
引っ越しのタイミングや費用負担など、トラブルを避けるためには早めのアクションが肝心です。
スムーズに立ち退きが決まらないと、着工のスケジュールが大きくずれてしまうこともあるので注意しましょう。

交渉に不安がある場合は、不動産会社などの専門家に相談しながら進めると安心です。
今の入居者にとっても納得できる形を目指して話を進めることが、トラブル防止のカギといえます。

売却のメリット・デメリット

資産を現金化できる

老朽化したアパートを売却すると、大きなメリットとして「資産の現金化」が挙げられます。
アパートを所有し続ける場合は、維持管理やリフォームなどの費用負担が発生しますが、売却によって手放すことで、これらのランニングコストをかけずに済みます。
さらに得られた売却代金を活用して、新しい物件への投資や他の資産運用に回すこともできます。

手間や負担を軽減できる

高齢や多忙などでアパートの管理に時間や手間をかけるのが難しくなった方にとって、売却は大きな選択肢となります。
修繕計画を考えたり、家賃の滞納対応を行ったりといったオーナー特有の手間から解放される点は魅力です。
心理的・金銭的な負担が軽減され、他のことに集中できるようになるでしょう。

コストがかかる

とはいえ、不動産の売却には税金や仲介手数料、登記費用などが発生します。
特に譲渡所得税（利益が出た場合に課せられる税金）は意外に高くなることがあり、思ったよりも手元に残らないケースもあります。
売却前には、税理士などに相談して、諸費用を含めた最終的な手取り金額を把握するのがおすすめです。

想定した金額で売却できない可能性がある

老朽化が進んでいる物件は、買い手がつきにくかったり、買い手が見つかっても希望する価格よりも安く値切られてしまったりする場合があります。
市場の動向や物件の立地、建物の状態などを冷静にチェックして、実際の売却価格の目安を早めに知っておくと、後からがっかりするリスクを減らすことがでい。。

もし売却できなかった場合の対策として、リフォームやリノベーションをして状態を良くしてから再度売り出すという方法もあります。
そのぶん費用はかさみますが、売却価格を高く売りやすくなることもあるので、選択肢の一つとして考えてみましょう。

老朽化が進んだアパートは空室リスクの増加や修繕費の高騰、耐震性の問題など、多くの不安要素を抱えています。
これに対し、「建て替え」なら最新の設備や耐震基準を取り入れることで入居率や家賃収入を高め、省エネ性能や魅力的な間取りによって入居者満足度を高められるのがメリットです。
ただし、解体費や建築費などのコストが高額になりやすく、立ち退き交渉が必要になる点には注意が必要です。
一方「売却」では、資産を現金化して維持管理の負担やリスクを減らせる一方で、希望通りの価格で買い手がつくとは限らず、仲介手数料や譲渡所得税などの費用が発生します。
結局、どの方法を選ぶかはあなたの資金計画や将来的な資産運用計画によって異なってきってきます。
不動産会社などのプロの意見も参考にしながら、早めに検討を始めてリスクを最小限に抑えることが、老朽化したアパートを賢く活用するための大切なポイントといえるでしょう。