アパートなどの不動産を相続したら必要な手続きや流れ

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。 

 

アパートの相続は、マイホームなどの不動産と同じような流れで行います。 

本記事ではアパートを相続することになった場合の相続方法や流れ、必要な費用について解説します。 

2024年から義務化される相続登記についても、確認しておきましょう。 

アパート相続の流れ 

アパートを相続することになったら、まず遺言書の有無を確認します。 

そして相続を受ける人と相続する財産の調査をして財産が確定すると、遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行います。 

アパートを誰が相続するかが決まったら、不動産の相続登記をします。 

相続税申告が必要な場合は、亡くなってから10ヶ月以内に手続きをします。 

 

・遺言書の有無の確認 

・相続を受ける人と相続する財産の確定 

・遺産分割協議でアパートをどう引き継ぐかを決める 

・相続登記を行う 

・相続税の申告をする 

 

遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、亡くなった方の相続財産をどのように分割するかを相続人全員で話し合って決めることです。
遺産分割協議を成立させるには、必ず相続人全員の同意が必要です。
遺産分割協議は、遺言書がある場合は遺言に従って遺産分割を行うため協議の必要はありません。 

遺言書が無い場合や、遺言書の内容とは異なる内容で分割する場合に必要になります。 

相続登記の義務化 

相続により不動産を取得する際に、行うべき手続きに「相続登記」があります。 

相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産の名義を、相続を受ける人の名義へ変更することを言います。 

相続登記を行わないと、相続した不動産の売却などをする事ができなくなる等のデメリットがあります。 

さらに、土地の所有者が誰か分からないままになってしまったり、登記がされないまま新たに相続が発生したりすると所有者に関する問題が複雑化する可能性もあります。 

今までこの相続登記は登記の義務がないために、このような不動産にまつわる問題が深刻化してきました。 

そこで、民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要綱案（案）が成立し、2024年4月1日より、この相続登記の義務化が施行されることになりました。 

相続登記のやり方 

登記申請書に必要書類を添付して、相続する不動産の住所地を管轄する法務局へ行き、不動産登記の窓口にて申請します。 

登記申請には登録免許税の納付が必要なため、先に収入印紙を販売している窓口で収入印紙を購入しましょう。購入した収入印紙は申請書に貼り付けて提出します。 

法務局での書類の審査と登記には1週間～10日くらいかかります。 

登記が完了したら、登記識別情報の通知や登記完了証を受け取ることができます。 

登記識別情報は、再発行をすることができません。 

もらったら、必ず大切に保管してください。 

相続税とは？ 

相続税とは、財産を相続した際にかかる税金のことです。 

亡くなった人から各相続人等が相続や遺贈（遺言により相続人以外が相続した場合）などにより取得した財産の価額の合計額が基礎控除額を超える場合、相続税の課税対象となります。 

 

まず、相続税の計算方法は以下です。 

 

相続税額 =（相続財産総額 – 基礎控除額）×　相続税率 

 

相続税は基礎控除額を超えた分に課税されます。 

相続財産の総額と、遺産および相続時精算課税制度（贈与を受けたときに、一定の税率で贈与税を計算し、贈与者が亡くなったときに相続税で精算する制度） を利用した贈与財産から、葬式費用や非課税分の財産を引いた遺産額を算出したあとで、基礎控除を引いたものに税率がかかります。 

 

では、相続した不動産の評価額はどのように決まるのでしょうか。 

相続税を算出するにあたり、土地と建物は別々に評価額が決められます。 

土地の評価額の方がちょっと複雑です。 

 

確定申告について 

家を売って譲渡所得が発生した時は、引き渡した翌年に確定申告をする必要があります。 

売却損がでて損失がでた場合は、譲渡所得は０円とみなされるため、確定申告は必要ありません。 

 

住民税の納付方法には、『普通徴収』と『特別徴収』の2種類があり、確定申告時にいずれかを選択することが可能です。 

普通徴収の場合は、自治体から送付されてくる納税通知書に従って、一括または分納で納税します。特別徴収は、毎月の給料から天引きする納付方法です。 

建物の評価額の計算方法 

建物の相続税評価額の計算方法は、その建物を被相続人（亡くなった人）が利用していた場合、第三者に貸していた場合、賃貸アパートの場合で異なります。 

それぞれ次のとおりです。 

 

被相続人が入居していた建物	固定資産税評価額×1.0
第三者に貸していた建物	固定資産税評価額×（1－借家権割合）
賃貸アパート	固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）

 

借家権割合は、通常３０％の割合で、評価減とされます。 

賃貸割合とは貸している部分の床面積の割合です。 

貸している部分の床面積が広いほど評価額が下がります。 

 

ちなみにこの評価減は、建物が建っていることが条件です。 

駐車場にする等の場合は、軽減されません。 

 

固定資産税評価額は、家や土地を持っている人なら、春頃に役所から届く固定資産税の納税通知書で確認できます。  

もし無い場合は、家や土地がある地域の市役所で固定資産課税台帳を閲覧したり、 固定資産評価証明書を取り寄せたりして調べることも可能です。 

 

土地の評価額を確認しよう 

土地の評価額は、路線価方式か倍率方式のどちらかによって算出されます。 

札幌市および近郊はほぼ路線価が定められている地域が多いです。 

 

路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示しています。 

 

令和３年　財産評価基準書　路線価図 

https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r03/sapporo/hokkaido/prices/html/04158f.htm 

 

相続税がかからないケース 

以下の２つの場合では不動産を相続しても相続税が発生しません。 

 

・遺産総額が相続税の基礎控除を下回る場合 

・相続税の配偶者控除を受けられる場合 

 

遺産総額が相続税の基礎控除を下回る場合は、相続税の申告をする必要もありません。 

この金額は、「３０００万円＋６００万円×法定相続人数」です。 

 

例えば、亡くなった人が妻と子ども２人の家族がいた場合、法定相続人は３人となるため、３０００万円＋１８００万円で合計４８００万円となります。 

よって、不動産を含めた遺産総額が４８００万円を超えない場合は、相続税がかからないことになります。 

 

相続税の配偶者控除とは、配偶者が相続した遺産のうち課税対象となるものの額が１億６０００万円までであれば、配偶者に相続税が課税されない制度です。  

また、相続財産が１億６０００万円を超えても、配偶者の法定相続分までであれば、相続税は課税されません。 

 

配偶者控除により相続税がかからない場合は、相続税の申告が要件となるので注意しましょう。 

また、この特例は、相続税の申告期限内（死亡日の翌月から１０か月以内）に遺産分割が決まっていることが条件となります。
万が一、遺産分割で揉めてしまっているうちに申告期限が過ぎると、控除が使えなくなってしまいますので、遺産については生前にしっかり決めておくのがベストです。 

 

アパートを相続した後の判断 

アパートを相続することになった際は、物件の収支状況や築年数等を考慮した上で経営をしていくか、または売却するのかについて検討しましょう。 

 

S plus home では、札幌や札幌近郊のアパート・マンションの無料査定を行っています。  

ちなみに S plus home では立ち退き交渉を得意としていますので、まずはご相談ください。 

売却を検討している方は、是非お気軽に査定をご依頼ください。