不動産を相続する時は相続登記が必須に！必要書類とやり方まとめ

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。 

 

相続により不動産を取得する際に、行うべき手続きに「相続登記」があります。 

相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産の名義を、相続を受ける人の名義へ変更することを言います。 

相続登記を行わないと、相続した不動産の売却などをする事ができなくなる等のデメリットがあります。 

さらに、土地の所有者が誰か分からないままになってしまったり、登記がされないまま新たに相続が発生したりすると所有者に関する問題が複雑化する可能性もあります。 

今までこの相続登記は登記の義務がないために、このような不動産にまつわる問題が深刻化してきました。 

そこで、民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要綱案（案）が成立し、2024年4月1日より、この相続登記の義務化が施行されることになりました。 

 

相続登記は、自分でも行うことができます。 

本記事では、この相続登記に必要な書類についてまとめています。 

不動産の相続が発生した場合は、ぜひ参考にしてください。 

相続登記に必要な書類：法定相続分の通りに相続する場合 

亡くなった方の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍 

 

亡くなった方の相続を受ける人が誰なのかを証明するために必要です。 

亡くなった方の出生時から死亡時までのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍謄本を集める必要があります。 

法律の改正で再作成されたもの、結婚し新たに作成されたもの、転籍し新たに作成されたものなど、亡くなるまでの履歴全てが必要です。
 

 

亡くなった方の住民票の除票（または戸籍の附票） 

 

亡くなった方が、登記簿上と戸籍上で同一人であることを証明するために使います。 

登記簿上の住所の記載と本籍地の記載のある住民票が必要です。 

住民票の除票の代わりに、住所の記載がある「戸籍の附票」を使うこともできます。
本籍地と登記簿上の住所が同じ場合は、住民票等がなくても手続き可能です。 

 

 

相続を受ける人全員の戸籍謄本 

 

相続人が相続時に生存していることを証明するために必要です。 

名義人となる予定の人のみでなく、法定相続人全員のものが必要です。戸籍抄本でも手続き可能です。
相続人が手続き前に亡くなってしまった場合は、その相続人の出生に遡る戸籍謄本等も必要になります。 

 

相続を受ける人全員の住民票 

 

不動産を相続する相続人の正確な住所を登記に記入するために使います。 

こちらは、新たに不動産の名義人となる相続人のみ必要な書類です。名義人にならない人の分は不要です。
戸籍の附票でも代用可能です。 

 

 

固定資産評価証明書 

 

登録免許税（不動産登記をはじめとする登記等を受ける者に課される税金）を算出するために必要です。 

被相続人が亡くなった年度のものではなく、名義変更手続きをする年度のものが必要です。
相続税の申告などの場合は、亡くなった年度のものが必要です。 

 

相続登記にさらに必要な書類：遺産分割協議により相続する場合 

遺産分割協議書 

 

遺産分割協議は、相続人全員が必ず参加して相続内容について取り決めます。
遺産分割協議書には、誰の遺産に関する話し合いであり、どの遺産について、誰が相続するのか等、決定したことを明示する必要があります。
相続人全員分の実印が必要です。 

 

相続人全員の印鑑証明書 

 

遺産分割協議書の実印の証明書も必要です。印鑑証明書の期限はありません。 

相続登記にさらに必要な書類：その他のケース 

登記済権利証 

 

住民票等の証明書類が取得できない場合に必要です。 

登記済権利証がある場合は、不在籍証明書及び不在住証明書は必要ありません。 

 

不在籍証明書、不在住証明書 

 

住民票等の証明書類が取得できない場合に必要です。
各市町村の住民票や戸籍謄本の発行窓口にて取得可能です。
登記済権利証があれば、代用ができます。 

相続登記のやり方 

登記申請書に上記の書類を添付して、相続する不動産の住所地を管轄する法務局へ行き、不動産登記の窓口にて申請します。 

登記申請には登録免許税の納付が必要なため、先に収入印紙を販売している窓口で収入印紙を購入しましょう。購入した収入印紙は申請書に貼り付けて提出します。 

法務局での書類の審査と登記には1週間～10日くらいかかります。 

登記が完了したら、登記識別情報の通知や登記完了証を受け取ることができます。 

登記識別情報は、再発行をすることができません。 

もらったら、必ず大切に保管してください。 

 

相続登記に必要な費用 

登録免許税 

 

登録免許税とは、不動産を登記するときに課される税金です。 

相続登記を行う際は必ず登録免許税の納付が必要です。 

 

登録免許税＝不動産の価格（課税額）×税率0.4％ 

 

不動産の価格（課税価格）に税率0.4％をかけた額（100円未満は切り捨て）が登録免許税となります。 

100円未満の金額は切り捨てて計算します。 

 

不動産の価格（課税価格）とは、「固定資産評価証明書」に記載された不動産の評価額の1,000円未満を切り捨てた額のことです。 

例えば、固定資産評価証明書に記載された不動産の評価額が、500万2,500円の場合、1000円未満を切り捨てた500万2,000円が不動産の価格（課税価格）となりますので、これを元に登録免許税を算出します。 

不動産を複数人で共有して相続する場合は、不動産の持分に相当する価格に1,000円未満を切り捨てた金額が不動産の価格となります。 

 

登録免許税の減免措置 

土地のみの相続の場合に限り、特定の条件を満たせば、相続された土地の登録免許税が免除されます。 

 

相続人が土地の相続登記をする前に亡くなった後、さらに当該土地を相続する場合 

本来、土地の価額に対して0.4％の税率がかかるところ、平成30年4月1日から令和7年（2025年）3月31日までの間は、免税となります。 

 

 

不動産の価格（課税価格）が100万円以下の場合 

本来、⼟地の価額に対して0.4％の税率がかかるところ、相続による所有権の移転の登記については平成30年11⽉15⽇から令和7年（2025年）3⽉31⽇までの間、また、表題部所有者の相続人が受ける所有権の保存の登記については令和3年（2021年）4月1日から令和7年（2025年）3月31日までの間は、免税となります。 

 

登録免許税の減免措置を受ける場合の注意点 

申請書には、免税の根拠となる法令の条項 を記載しなければなりません。 

相続登記の登録免許税の免税措置については、「租税特別措置法第８４条の２の３第１項により非課税」と申請書に記載してください。記載がない場合は、免税措置は受けられません。 

司法書士へ依頼する場合 

不動産登記の手続きを自分で行わない場合、司法書士に依頼すると、必要書類の入手や申請書の作成、法務局への提出まで任せられ、スムーズに進めることができます。 

その場合、書類の入手費用や交通費などの実費に加え、司法書士への報酬が必要です。 

司法書士の報酬相場は5万～8万円程度ですが、遺産分割協議書の作成など必要書類のケースによっては15万円程度になる場合がありますので、事前に必要な内容での見積を取るのが良いでしょう。 

相続登記をした後の売却についてもご相談ください 

S plus home では、札幌や札幌近郊のアパート・マンションの無料査定を行っています。  

相続した不動産のその後の使い道に困り売却を検討したい場合は、まずは査定を行うことをおすすめします。 

ちなみに S plus home では賃貸物件などの立ち退き交渉も得意としていますので、スムーズな売却にお困りの場合もまずはご相談ください。 

売却を検討している方は、是非お気軽に査定をご依頼ください。