空き家の売却時に使いたい相続空き家の3,000万円特別控除の特例

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。 

空き家を相続したものの住む予定がなく売却等をする際に、「空き家の発生を抑制するための特例措置 （空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」を受けることができます。 

この特例は売却時だけではなく、解体して土地を売却した際にも使えるので、相続した空き家を売りたい方にメリットのある特例となっています。 

利用するために様々な条件がありますので、内容について解説していきます。 

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除 

空き家となった被相続人の住まいを相続した相続人が、耐震基準を満たした又は取壊しをした後にその家屋又は敷地を令和5年12月31日までに売却した場合、一定の条件に当てはまれば、その譲渡にかかる譲渡所得の金額から3,000万円を特別控除します。 

ちなみに、国土交通省は、この3000万円控除の期間延長と適用拡充の要望を出しており、適用期限を４年間延長した令和９年12月31日までとするとともに、売却前のみではなく、空き家の売却後に買主がその家屋の耐震改修工事又は除却工事を行う場合も適用対象とすることを求めています。 

特例の対象となる条件 

相続空き家の3,000万円特別控除の特例は、国内で増え続けている空き家問題を解消するために設立された制度です。 

空き家問題の中でも特に問題視されているのは、旧耐震基準で建てられた住宅の耐震性能が低く、災害時に倒壊の恐れがある等です。 

そのため、この特例は旧耐震で建てられた空き家の売却をしやすくするための制度となっています。 

・1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたこと 

・区分所有建物登記がされている建物でないこと 

・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと 

・相続の開始があった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売ること 

・売却代金が1億円以下であること 

1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたこと 

現在の耐震基準は「新耐震基準」といって1981年に施行されたもので、1981年6月1日以降に建築確認が受理されたものは「震度６、７程度の揺れでも倒壊しない」という基準になっています。  

これ以前のものは「旧耐震基準」といって、「震度５強程度の揺れでも倒壊しない」という設定がされています。  

よって、特例の対象となるのは旧耐震基準で建てられた1981年5月31日以前の建物とされています。 

ちなみにこの旧耐震基準の住宅はそのままだと、以下のデメリットがあり売却が難しいです。 

・住宅ローン控除が利用できない  

・住宅ローンの審査が通りにくい  

・住宅購入に充てる贈与税免税が適用されない  

これらが買主側にとってデメリットであるため、新耐震基準の住宅と比べて売りにくくなってしまい、査定が下がるポイントとなります。  

さらに、旧耐震基準で建てられた建物をそのまま売却しても、特例は利用できません。
耐震補強のリフォームを行うか、取り壊して更地にして売却する必要があります。 

耐震リフォームを行い特例を利用する場合には、申告時に「耐震基準適合証明書」または「建設住宅性能評価書の写し」が必要です。
建物を取り壊して更地にして売却する場合には、相続開始から売却までの間に空き家の解体をすませましょう。 

空き家の解体には補助金制度を設けている自治体もありますので確認してみましょう。 

区分所有建物登記がされている建物でないこと 

マンションのように、所有者が個別に登記をしたいと言う場合に各部屋別々に区分して登記を行う事ができるものを区分所有建物登記といいます。 

この特例は、上物である住宅のみではなく土地も同じく相続で取得した場合に適用される点も注意です。 

生前贈与等で、土地だけ先に取得していたり、建物だけ先に取得していたり、という場合は特例の対象外となります。 

相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと 

亡くなった人が一人暮らしをしていた自宅であった場合に、特例が適用となります。 

ただし、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により下記の条件を満たす場合は、該当します。 

・要介護認定または要支援認定を受けた上で、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅に入居、入所していたこと 

・老人ホーム等に入所する間、亡くなった人以外が入居または事業して利用していないこと 

相続した建物に住んだ場合や、他人に貸しだした建物である場合は、特例を利用することができません。 

相続予定の空き家がある場合は、3000万円特例の条件に当てはまるかどうか、よく確認しましょう。 

相続の開始があった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売ること 

相続した家の条件の他に、さらに売却時の条件も定められています。 

相続を開始してから3年後の12/31までに家を売却する必要があります。 

売却代金が1億円以下であること 

売却が複数回にわたる場合や、複数の相続人で売却する場合は、合計金額が1億円を超えると特例の適応外となります。 

1点注意するポイントとしては、例えば、相続から3年を経過するまでに売却を行い3000万円控除の特例を受けた場合に、3年を超えた年の12月31日までに残りの売却を行い売却金額の合計が1億円を超えた際には、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。 

売却のタイミングがポイント  

住宅の相続時には、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」という特例もありますが、２つの特例措置は併用することができません。 

軽減できる金額が「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 」より、最大3000万円まで軽減できる「居住用財産を売ったときの特例」のほうが、節税できる費用が大きくなりますので、当てはまる場合は3000万円の控除を利用するのがおすすめです。 

不動産は売ろうとしてすぐに売却が完了するわけではないため、長期間迷ったあげく節税の機会を逃す・・・なんていう事にならないように、しっかり考えておきましょう。  

相続した物件を売るとしたらどれくらいの金額になるか調べたい場合は、不動産業者に査定依頼をしてみることをおすすめします。 

売却に必要な査定 

査定とは、「この価格なら売れそう」という金額を不動産業者が出すことです。  

この査定額は、過去の近隣の成約物件などの諸条件を元として算出されます。  

不動産業者が出す査定額を元に、売却額を決定して売りに出すことになります。  

ただし、査定とはこうでなければならないという厳密なルールは特にありません。  

そのため、不動産会社によってこの査定金額は同一価格ではなく、数十万から場合によっては数百万単位で、大きな物件だとそれ以上の差額が出ることがあります。  

査定依頼は簡単！
信頼できる会社を見つけられるかがカギ  

不動産会社によっても、エリア重視型だったり、マンションやアパートの物件重視型だったり、売却が得意な分野がそれぞれにあり、査定額も得意不得意により変動します。  

様々な会社がある中で、やはり１番のポイントは信頼できる担当者や会社に依頼してストレスなく売却を進めることでしょう。  

安心してスムーズに売却を検討するために、まずはエリアで実績の多いプロの不動産業者に査定を依頼することが第一歩として重要です。 

S plus home では、札幌や札幌近郊のアパート・マンションの無料査定を行っています。  

売却について検討したい場合は、まずは査定を行うことをおすすめします。 

ちなみに S plus home では物件の買い取りにも力を入れております。 

賃貸物件などの立ち退き交渉も得意としていますので、スムーズな売却にお困りの場合もまずはご相談ください。 

売却を検討している方は、是非お気軽に査定をご依頼ください。