不動産売買の手付金には重要な役割が！支払う前に確認しておこう。

こんにちは、札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。

 

土地や戸建てなど不動産の売買契約の際には、買主から売主に手付金を支払うのが一般的です。

支払った手付金は売買代金の一部に充当される金銭ですが、それ以外にも重要な意味を持つものです。

 

今回の記事では、手付金の相場や保全措置についての解説はもちろん、支払う前に確認しておいた方が良いことや手付金が足りない場合の対策などを解説しております。

内容を理解しておくことで契約手続きをスムーズに進めることができますので、ぜひご覧ください。

手付金とは？

手付金とは、不動産の売買契約の際に買主が売主に対して支払う金銭です。

また手付金は、買主・売主のどちらかが契約を履行しない場合の保証金のような役割も持っています。

 

手付金の種類として、下記の3つがありますのでそれぞれ理解しておきましょう。

• 証約手付
• 解約手付
• 違約手付

証約手付

証約手付とは、売買契約が成立した証拠として買主が売主に手付金を支払うことです。

 

買主が手付金を支払い、それを売主が受領することで、双方が不動産の売買に同意し売買契約が成立したとみなされます。

解約手付

解約手付とは、契約成立後でもお金を支払えば、買主・売主どちらか一方の意思で契約を解除することができるものです。

 

手付金が解約手付である場合は、買主は支払った手付金を放棄する（手付金放棄）ことで損害賠償等の責任を負うことなく契約を解除することができ、売主が契約を解除する場合は、手付金の倍額を買主に返還する（手付金倍返し）ことで解除することができます。

 

ただし、解約手付による契約解除は、相手方が契約の履行に着手する一定期間に限られます。

 

また、住宅ローンを借りて不動産を購入するときは、住宅ローン特約が付けられるのが通例です。

契約に「買主が住宅ローンを借りられなかった場合は違約金等の負担なく手付金が返還され、無条件で契約を解除できる」というローン特約がついている場合は特約に基づいて契約が解除され、手付金も返金されます。

違約手付

違約手付とは、買主・売主どちらかに債務不履行があった場合に、損害賠償とは別の違約金として、相手方に手付金を支払うことです。

 

買主に債務不履行があった場合は、支払った手付金は没収となり、売主に債務不履行があった場合は、すでに受領した手付金を買主に返還したうえで、手付金と同額を買主へ支払います。

 

一般的な不動産売買契約で記載される手付金は「解約手付」であることがほとんどです。

売買契約を締結する際は、手付金の種類が「解除手付」になっているかどうか確認しましょう。

手付金はいくら？相場は？

手付金は、安い金額では契約しやすくなりますが契約解除もしやすくなってしまい、逆に金額が高すぎる金額だと解約が難しくなるので、解約手付としての意味をなさなくなってしまいます。

 

そのことをふまえて、一般的に手付金は売買代金の5％～10％程度とされています。

 

また、不動産の知識がない一般消費者保護のため、宅建業法において手付金は、売主が不動産会社である場合、売買代金の20％以内で、且つ、必ず「解約手付」にしなければならないことが定められています。

 

その範囲内であれば、契約の際に売主・買主が協議して金額を決めていいことになっており、不動産業者が提示してきた手付金の金額に納得できない場合には、異議を唱えることができます。

 

例えば、売買代金が2,000万円の場合、手付金は100万円～200万円程度が相場であり、売主が不動産会社である場合は400万円が上限となります。

手付金を返還してもらえる保全措置とは？

手付金の保全措置とは、買主が手付金などを売主に支払った後で、物件の引き渡しまでの間に、倒産など売主側の都合で売買契約がキャンセルになった際、支払った手付金など（中間金や内金なども対象）を返還してもらう措置のことをいいます。

保全措置は手付金などの受領前に講じなければなりません。

 

ただし、この場合売主は宅地建物取引業者で、買主は個人に限ります。

売主が宅地建物取引業者でない場合は、手付金の保全措置は不要です。

保全措置の要件

すべての不動産売買について手付金の保全措置が講じられるわけではありません。

保全措置が受けられるのは、手付金の額が一定の額を超えた場合のみで、この金額の基準についても対象となる不動産が完成物件なのか未完成物件なのかによって異なります。

 未完成の物件の場合

手付金等の額が、代金の5％を超える場合、または1,000万円を超える場合

完成物件の場合

手付金等の額が、代金の10％または1,000万円を超える場合

支払う前に手付金が返還される条件を確認しよう

買主では防ぎようがない理由によって売買契約が解除された場合、手付金を返還してもらえる場合があります。

 

例えば、地震などの自然災害で、契約した物件が大規模な損害を負って売買契約が解除となった場合、手付金は買主に返還されます。

 

手付金が返還される条件は、多くの場合、売買契約書に明記されていますので、手付金を支払う前に売買契約書に記載されている返還条件を確認しましょう。

手付金が足りない時はどうする？

住宅ローンに手付金を組み込むことは難しいため、手持ちから手付金を出せない場合は注意が必要です。

手付金は契約締結の際に支払うため、契約成立後に申請する住宅ローンには間に合いません。

 

手付金に充てるお金を事前に貯金しておくのが一番確実ですが、どうしても手持ちが足りない場合の対策として3つあげておきますので参考にしてください。

手付金の減額交渉

不動産の購入金額が4,000万円の場合でいくと、手付金が5%なら200万円、10%なら400万円など、まとまった金額になります。

 

前章「手付金はいくら？相場は？」で解説した通り、売主・買主の双方が納得すれば手付金の金額は自由に決めることできます。

 

手付金が足りない場合、まずは仲介に入る不動産会社に相談してみるのがいいでしょう。

父母祖父母など直系尊属から借りる

1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円以下なら贈与税は税非課税となります。

 

また、住宅取得の資金であれば「住宅取得等資金贈与の非課税の特例」が利用できます。

子や孫が住宅取得や増改築などに充てる資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与しても非課税になるという特例です。

 

贈与を受けた翌年3月15日までに住宅を新築または取得している、贈与を受けた翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は遅滞なく居住することが見込まれるなどの要件があります。

 

一時的に親族などから借り、住宅ローンの融資が下りてから返済するという方法もあります。

カードローン等の借入

手元資金が足りず、直系尊属からの借入も難しい場合は、カードローンなどの借入という手段もあります。

しかし、カードローンによる借入によって、住宅ローンの借り入れにマイナスの影響を及ぼすリスクがあります。

 

また、事前審査承認後であればその結果が変わる可能性もありますので、あまりオススメできる選択肢ではありません。

 

どうしても他に手段がない場合、カードローン等借入前に、仲介に入る不動産会社へ相談しましょう。

まとめ

不動産売買における手付金とは、契約を締結する際に買主が売主へ支払うお金です。

 

一般的には「相手が契約の履行に着手するまでは契約を解除できる」という性質をもった解約手付であることがほとんどです。

 

買主は支払った手付金の放棄・売主は手付金の2倍の金額を買主に提供することで契約の解除が可能です。

 

手付金は原則として現金や小切手で支払い、住宅ローンに組み込むことはできないため、予めを目途をたてておきましょう。

 

手付金の価格が相場に合った金額であるか、万が一のために保全措置が講じられているかも合わせて、支払う前に確認することがおすすめです。

 

弊社「S plus home(エスプラスホーム)」では、札幌および札幌近郊の不動産買取・仲介を行っております。不動産売買に関するご相談を承っておりますので、お気軽にへ相談ください。

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