相続するアパートの資産価値はどのくらい？価値を上げるための対策も解説

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。

 

相続するアパートの経営を引き継ぐなら、気になる一つとして「資産価値」があげられると思います。

 

一般的に住宅は、月日の経過と共に築年数を重ね、価値が下がっていくものですが、アパートやマンションに関しては、定期的に入居者が入れ替わり、その都度修繕を行うことから比較的高い価値をキープしやすいと言えます。

 

つまり、年数が経てば必ず価値が下がってしまうとは言い切れません。

 

しかし、その中でも資産価値が「下がりにくい物件」と「下がりやすい物件」が存在します。

資産価値が下がってしまえば、収益を獲得しにくくなる上、売却時の物件価格にも影響します。

 

今回のコラムでは、アパートの資産価値をテーマに詳しく解説していきます。

資産価値が下がりにくいアパートとは？

賃貸アパートは、築年数を重ねるにつれて建物の価値や賃料が下がり、物件価格も下がっていくのが通常です。

 

しかし、物件価格は下がり続けるわけではなく、土地の価値によって一定のポイントでストップします。

一般的に、アパートの物件価格は土地価格を下回ることはありません。

 

このことを踏まえ、資産価値が下がりにくいアパートには下記3つのポイントがあります。

 

• アパート価格の中で土地価格の占める割合が大きい
• 賃料が下落しない
• 期待利回りが上がらない

アパート価格の中で土地価格の占める割合が大きい

前述のように、アパートの資産価値はだいたいのところが土地の価値で決まります。

 

建物は時間が経てば古くなり、価値が減っていきますが、土地の価値は基本的に減りません。

そのため物件価格に占める土地価格が大きければ大きいほど、アパート全体の価格は下がりづらいことになります。

 

つまり、交通の便がよいなどの人気エリアにあるようなアパートは土地価格が下がりづらく、アパートの価値も落ちにくいということです。

 

賃料が下落しない

物件価格のうち、収益性に関わる要素の1つが賃料です。

同じ物件であれば、家賃が安くなるほどアパートの収益性が低くなるので、物件価格も下がっていきます。

 

家賃をなるべく下落させないためには、築年数に応じてアパートの管理体制やメンテナンス、住み心地などの質を一定レベルにキープすることが重要です。

期待利回りが上がらない

期待利回りとは、「投資家が購入する不動産に対して何％の利回りを期待しているか」を指しており、数値は低いほうがよいものです。

 

例えば、年間賃料550万円で、利回り10％で購入する人がいる場合の物件価格は、550万円(基準賃料)÷10％(期待利回り)＝5,500万円になります。

期待利回りが上がると、550万円÷11％＝5,000万円となり、基準賃料が同じでも、物件価格は500万円近く下がることになってしまいます。

 

収益物件で利益を出すポイントは、物件価格が投資額を回収できる価格を下回らないうちに物件を売却することです。このことを念頭に置いて、なるべく物件価格が落ちない物件を探し、取得した物件の運営・管理を行っていくことが重要です。

資産価値が下がりやすいアパートとは？

資産価値が下がりにくい条件として土地の価値について触れましたが、それとは反対に、アパートの立地に課題がある物件は、どうしても資産価値が下がりやすくなってしまうのが一般的です。

 

もちろん、立地が悪くてもその分「部屋が広い」「ペット飼育可」「最新設備がある」などの魅力があれば、課題をクリアできることもあります。

 

しかし、交通便が悪く、さらに日当たりが悪いなど住みにくいとされる条件も重なると、なかなか入居者が決まりづらく、価値をキープしにくくなるでしょう。

 

また、立地条件に課題のあるアパートだと、一度入居者が見つかっても、その後に空室が発生すると次の入居者が見つかりにくくなってしまい、新たな入居者を見つけるために家賃を下げなければならないことも出てきます。

 

そうなると、その分収益も下がってしまいますので、立地条件をカバーできるような物件の状態をキープすることは資産価値を下げないためにも非常に重要になってきます。

アパート資産価値アップのためには？

上記で解説したような資産価値が下がりやすい条件のあるアパートであっても、アパート室内の状態や設備を改修・変更することによって、資産価値の向上をはかることが出来ます。

 

入居者目線に立って設備や機器を入れ替えたり、室内リノベーションをしたり、改修・変更内容によって魅力のある物件に変わる可能性があるからです。

 

例えば、お風呂に追い炊き機能付きの給湯設備や乾燥機があったり、トイレにウォシュレットがあったりするだけでも、入居者は魅力を感じる場合もあります。

 

近くに学校があるようなエリアだと学生の下宿が多いはずなので、ロフト付きにして収納を増やしたり、ファミリーが多いエリアであれば、キッチンを広くしてコンロ数を増やしたりするのもよいでしょう。

 

入居者層に合わせ、人気の高い設備を整えることが資産価値の向上につながるはずです。

アパート資産価値向上のための設備選び

人気設備を導入することで魅力的なアパートに感じさせることができることを前章にて解説しました。

ただ、入居者ニーズをしっかりと踏まえた設備選択をすることが重要です。

 

安易に最新設備を導入をするだけでは費用が無駄に掛かってしまうリスクもあるため、ターゲットや市場を十分に調査した上で選択し、導入しましょう。

 

それぞれのターゲット層で共通した人気の設備もありますので、ニーズの高いものから導入を考えるのも良いかもしれません。

 

この章では、全国賃貸住宅新聞が発表した「入居者に人気の設備ランキング2022」を元に、ターゲット毎に人気の設備をリストアップしました。この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まるという事例もありますので、ぜひ参考にしてみてください。

※全国住宅新聞「入居者に人気の設備ランキング2022」参照

 最低限あった方が嬉しい設備

設備について考える場合、これだけは入れておきたいと言えるものが複数あります。

入居者からも、最低でもあった方が嬉しいと考えられる設備のため、積極的に考えてみたい存在です。

 

・バス・トイレ別

・独立洗面台

・TVモニター付きインターホン

・温水洗浄機能付き便座

・備え付け照明

・ガスコンロ

 

単身者から喜ばれやすい設備

一人暮らしの学生や単身赴任の社会人などから人気の設備もあります。

場合によっては妥協ができるポイントではあるものの、あった方が好ましいと考えられています。

以下に人気順でリストアップしていますので、ご覧ください。

 

・インターネット無料

・オートロック

・高速インターネット

・宅配ボックス

・浴室乾燥機

・独立洗面台

・システムキッチン

・24時間利用可能ごみ置き場

・防犯カメラ

・追い炊き機能

ファミリー向けに欲しい設備

ファミリー世帯をターゲットにしたい場合は、下記が人気順リストになっております。

単身者に人気の設備と重複しているものもありますので、その点も注目してみてください。

 

・インターネット無料

・追い炊き機能

・オートロック

・高速インターネット

・システムキッチン

・宅配ボックス

・浴室乾燥機

・ガレージ

・ホームセキュリティー

・24時間利用可能ごみ置き場

アパート経営は長期的な計画が重要

これまで解説してきたとおり、アパートには資産価値が「下がりにくい物件」「下がりやすい物件」が存在し、下がりやすい物件でも資産価値を向上できるような対策があります。

 

とはいえ、築年数を重ねていくことで、アパートの資産価値はどうしても下がってしまう部分があるのも事実です。

 

アパートの経営をしていくなら、目先の短期的な計画ではなく、長期的な目線での経営計画を立てることが大切です。

 

弊社「S plus home(エスプラスホーム)」では、札幌や札幌近郊の不動産買取・仲介を行っています。

アパート売却のご相談や査定についても承っておりますので、お気軽にご相談ください。

ご相談はコチラ（https://s-plushome.jp/consultation）から