アパートを売却した際の固定資産税は？計算式など詳しく解説

こんにちは、札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。

 

アパートの売却を検討する際、「売却した年の固定資産税はどうなるのだろうか？」と疑問に思われる方もいらっしゃると思います。

 

不動産を所有していると毎年「固定資産税」「都市計画税」の納税通知書が送られてくるので、売却を予定している際は支払いに戸惑いますよね。

 

結論から申しますと、売却の年の固定資産税についてはほとんどの場合が売主に納税の義務があり、引渡し以降の分を日割り算出して買主に負担してもらうのが一般的です。

 

今回の記事では「日割りとはどのような計算になるのか？」など、アパート売却の際の固定資産税について詳しく解説いたします。

 

金額の目安が付けられるように具体的な計算式も記載しておりますので、ぜひ参考になさってください。

固定資産税は1月1日時点で所有している人が納税

固定資産税は、その年の1月1日時点での登記簿上の所有者に対して課税されます。

 

1月1日時点で売主に所有権があれば、その年1年分の固定資産税の納税通知書が売主宛てに送付され、売主が納税義務者となるため、全額支払うことになります。

 

もちろん、その年の1月1日時点で所有者が買主になっていた場合は、買主が納税義務者ですので1月1日時点で売主・買主のどちらに所有権があるのか確認が必要です。

 

年度の途中で売却し、所有権が移行した場合は、引渡し（所有権移転）以降の買主の所有期間を日割りにして清算金として支払ってもらうのが一般的です。日割り清算金については次章で説明します。

 

またアパートの場合は固定資産税のほか、都市計画税も課税されていますので、同様に清算が必要になります。

売却時の固定資産税は日割り計算で清算

前章でも説明した通り、課税された時点で納税者が確定しますので、年の途中で売却して所有者が変わった場合でも、1月1日時点で所有していれば売主が1年分全額の固定資産税を支払うことになります。

 

この場合、所有権を失っているのにも関わらず売主の負担が大きくなりますので、所有権移転日（引渡し）から日割り計算した固定資産税額を清算金として、買主が売主へ支払うのが一般的です。

 

清算は、契約日とは別に設定する「決済日」に行います。

 

契約日には、売買契約書を交わし売買価格の一部である手付金の支払いを受けますが、「決済日」は手付金以外の残代金支払いを受け、鍵の引渡し、所有権の移転を行う日です。

日割り計算は起算日に注意【計算式あり】

固定資産税を日割り清算をする際には「起算日」を元に所有期間（日数）を算出します。起算日は地域によっても異なりますが、次の２つのいずれかが一般的です。

【起算日】

• 1月1日

売主が1月1日から所有権移転日まで負担・買主が所有権移転日から12月31日まで負担

 

• 4月1日

売主が4月1日から所有権移転日まで負担・買主が所有権移転日から3月31日まで負担

 

起算日からの1年間の固定資産税を売主が所有していた期間と買主が所有する期間に応じて算出し清算します。

 

この時、買主が所有する期間は所有権移転が行われた日（基本的に決済日と同日）からスタートとなり、所有権移転当日は買主の負担とする場合が多いです。

 

下記に例を記載しますので参考にしてください。

 

日割り清算の計算例

「固定資産税20万円の不動産」を売却、買主へ「所有権移転が7月5日」だった場合

 

【1月1日起算日の場合】

引渡しが7月1日なので、売主の所有期間は1月1日から7月4日まで数えて185日間、買主の所有期間は180日間です。それぞれが負担する固定資産税は下記の通り算出します。

 

≪売主分≫

固定資産税20万円÷365日×売主所有期間185日＝売主負担分101,369円

 ≪買主分≫

固定資産税20万円÷365日×買主所有期間180日＝売主負担分98,630円

 

【4月1日が起算日の場合】

こちらは4月1日から数えるので、売主の所有期間は4月1日から7月4日まで95日間、買主の所有期間は270日間です。それぞれが負担する固定資産税は下記の通り算出します。

 

≪売主分≫

固定資産税20万円÷365日×売主所有期間95日＝売主負担分52,054円

 ≪買主分≫

固定資産税20万円÷365日×買主所有期間270日＝売主負担分147,945円

 

起算日をどちらにするかで、売主・買主の負担分が変わります。

計算例では4月1日起算日の買主負担が大きくなっておりますが、所有権移転日によっては金額が変わりますので、どちらが良いというものではありません。

 

起算日はお互いの認識違いが出やすい部分なので、トラブルを防ぐためにも仲介の不動産会社と相談しながら状況に応じて起算日を設定しましょう。

 

また、起算日については基本的に地域や不動産会社の定めに従うことが多いため、売主や買主の意向が反映されることは少ないので覚えておいてください。

売買契約書の記載を必ず確認

不動産売却において、固定資産税を売主と買主で支払う義務は、法律上で定められているものではありません。

そのため、買主に日割り分の清算を行ってほしい場合は必ず売買契約書にその旨を記載する必要があります。

 

売買契約書には必ず起算日と精算額も明記されているか確認してください。

また、清算金の算出をする際に固定資産税納付書が必要になりますので、手元に残しておきましょう。

【売買契約書への記載事項】

・固定資産税清算の有無

・起算日

・精算額

固定資産税の計算式

固定資産税は「固定資産税評価額」を元に算出します。

固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際の基準となる評価額のことで、各自治体が個別に決定します。

 

ご自身が所有している不動産の固定資産評価額を調べるには、毎年の固定資産税の納税通知書に付いている「課税明細書」に記載されていますので確認してみてください。

 

それぞれの計算式は下記です。

固定資産税計算式

固定資産評価額×1.4%

 

固定資産税評価額が1,500万円の場合、固定資産税は210,000円です。

都市計画税の計算式

都市計画税とは、所有する土地・建物が市街化調整区域にある場合に固定資産税とは別に課税される税金のことで、道路建設や上下水道の整備など、都市計画事業・土地区画整理事業を目的とした工事に充てられます。

 

こちらも固定資産税と同様に「固定資産税評価額」を元に算出します。

都市計画税計算式

固定資産税評価額×0.3%

 

固定資産税評価額が1,500万円の場合、都市計画税は45,000円です。

0.3%という税率は自治体によって異なる場合がありますが、0.3%を超えることはありません。

 

また、住居用として使用している不動産には軽減措置が適応されますが、事業用アパートなどは対象外となります。

日割り清算の注意点

このように固定資産税の日割り清算は、あくまで慣例で法律上の決まりではないことに注意が必要です。

 

場合によっては買主が支払いを拒むケースもありますので、それを考慮してアパートの売却価格を設定するのも一つです。

 

また、日割り清算する際の起算日についても、起算日をいつに設定するかで金額に違いが出ることや、売主買主の認識の違いでトラブルになりかねない部分ですので、しっかり理解しておいてください。

 

アパート売却の際はあらかじめ、これらについても仲介を依頼する不動産会社と相談しておきましょう。

 

弊社「S plus home(エスプラスホーム)」でも、アパート売却に関するご相談を承っておりますので、お気軽にへ相談ください。

ご相談はコチラ（https://s-plushome.jp/consultation）から