名義人が死亡した家の売却方法とは？流れや必要書類も解説

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。

亡くなった親の家など、名義人が死亡した家はそのままでは売却することができません。
売却するには、不動産を相続して名義変更をするというステップを踏む必要があります。

そこで今回のコラムでは、名義人が死亡した家の売却方法を解説。
必要な手続きやその流れ、名義変更するメリットや注意点などをご紹介します。

死亡した名義人の家はそのまま売却できない！

不動産の売却は、不動産の名義人が売買契約を結ぶものなので、死亡した名義人の家はそのままでは売却することができません。
亡くなった親の家などを売却したい場合、まずは誰かが不動産を相続し、相続登記（名義変更）をする必要があります。

不動産の名義（登記）は、1人が単独で登記する単独名義と、複数人の共有財産として登記する共有名義があります。
不動産を複数の相続人で相続して共有名義で相続登記することも可能です。

ただし、共有名義の不動産を売却する場合には、名義人全員の同意が必要となります。
誰か1人でも売却に反対していると売却できません。

財産を整理するために不動産を売却することが前提の相続登記なら、誰か1人を代表者として単独名義で相続登記し、売却後に売却金を分配するのが一般的でスムーズです。

家の名義人が死亡した際の相続から売却までの流れ

名義人が死亡した家を売却する流れを、順番にご紹介します。

【1】遺産分割協議

相続人全員で話し合い、誰が何をどう相続するのかを決めます。

法定相続人は配偶者と子で、配偶者が1/2、子は残りの1/2を等分します。
子が亡くなっている場合は代襲相続で孫となります。

また、子がいない場合は配偶者（2/3）と親（1/3）、親がいない場合は配偶者（3/4）と兄弟姉妹（1/4）という順番になります。

【2】相続登記

不動産を相続する人が決まったら、相続登記の手続きにより名義を変更します。

相続登記の手続きは自分でも可能ですが、戸籍謄本の取り寄せなど書類の準備に手間がかかるので、司法書士などの専門家へ依頼するケースも多いです。

必要書類、費用は以下の通りです。

• 故人の戸籍謄本
• 相続する人の住民票と印鑑証明
• 相続人全員の戸籍謄本
• 遺産分割協議書
• 固定資産税評価証明書
• 登録免許税：不動産評価額の0.4％
• 各種書類発行手数料：それぞれ数百円程度
• 司法書士報酬：5～10万円程度

【3】不動産売却

不動産の名義変更が済んだら、不動産会社へ依頼をして売却を進めます。

名義変更のメリット・デメリットと相続時の注意点

名義人が死亡した家を名義変更するメリットは、家の売却ができるようになることです。
誰も住む予定のない家なら、売却して売却金を分配するのが、一番公平に遺産分割ができます。

手間や費用がかかるというデメリットもありますが、名義変更をしてもしなくても固定資産税は課税されますし、不動産を売却するためにはいつか必ずおこなう手続きですから、早めにおこなった方が良いでしょう。

なお、名義変更をしていないと相続人全員で共有している状態となり、もし相続人の誰かが亡くなると持分はその子どもへ相続され、共有者がどんどん増えてしまいます。
名義変更の手続きをするためには、相続人全員の合意をとらねばならないので、手続きがどんどん大変になってしまいます。

また、不動産を相続した際には、相続税にも注意してください。
相続税の申告と納付の期限は、相続開始から10カ月以内。
遺産分割協議が終わらず誰が相続するのか決まっていない、名義変更をしていない、という状態でも申告と納税が必要です。

納付は現金による一括納付が原則で、遅れると延滞税がかかってしまいます。

ただし、財産の総額によっては相続税がかからない場合もあり、その場合は申告も不要です。

相続税については、下記のコラムもあわせてご参考ください。
不動産を相続したらかかる相続税とは？相続税の計算方法

家の名義人が死亡した際の売却には名義変更が必要

亡くなった親の家など、名義人が死亡している家を売却するためには、まず家の名義変更が必要です。
遺産分割協議で遺産分割方法を決め、相続登記の手続きをしましょう。

不動産は共有名義でも登記できますが、売却には名義人全員の同意が必要となり、手続きが複雑になります。
遺産分割のための売却が前提なら、代表者1名が相続登記をして、売却後に売却金を分配するのが一般的です。

不動産の相続登記は手間や費用がかかるので面倒だと思うかもしれません。

しかし、名義変更しないまま相続人が亡くなると、相続が発生して相続人が増え、さらに手続きが煩雑になってしまうこともありますので、早めにおこなうのがおすすめ。

また、相続開始から10カ月後には相続税の申告と納付も期限となるため、必要となるケースではこちらも忘れないようにしましょう。

S plus homeでは、札幌や札幌近郊の不動産買取・仲介をおこなっています。
不動産の売却でお悩みがあれば、ぜひ一度ご相談ください。