相続したアパートを売却するには？売却・経営の判断ポイントも

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。

相続したアパートを売却する流れは、一般的な不動産売買と同じです。
しかし、アパートならではのポイントや注意点を知っておくことで、高く、スムーズに売却することができるでしょう。

そこで今回のコラムでは、相続したアパートの売却について解説。
アパート売却の流れをその際にかかる費用、アパート売却ならではのポイントや注意点をご紹介します。

相続したアパートを売却する？ 継続して経営する？ と悩んだ場合の判断ポイントもあわせてお伝えしますので、ぜひ参考にしてみてください。

相続したアパートを売却したい！売却の流れと高く売却するポイント

「相続したアパートを売却したいけど、アパートの売却はどうしたら良いのだろう？」
マイホームではなく、アパートということでどうしたら良いのか困ってしまう方もいるかもしれません。
アパート売却の流れは、一般的な不動産の売却とほとんど同じです。
以下から、アパートを売却する流れを確認していきましょう。

1.不動産会社へ相談・査定依頼

まずは不動産会社へアパート売却の相談をし、不動産査定を受けましょう。
不動産査定とは、物件がどのくらいの価格で売れそうか確認してもらうものです。
複数の不動産会社で査定をしてもらい、査定価格を比較検討しながらアパートの売却を依頼する不動産会社を選びます。

2.不動産会社と媒介契約締結

査定価格や対応に納得のいく不動産会社が見つかったら、不動産売却を依頼する「媒介契約」を結びます。
媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、アパート売却では1社のみの不動産会社に売却を依頼する「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」がおすすめです。

3.売却活動

不動産会社と相談してアパートの売り出し価格を決め、不動産情報をインターネットの情報サイトや情報誌などに掲載するなどの売却活動を行います。
情報告知や内覧対応などをしながら、買主を探します。

4.買主と不動産売買契約締結

購入者が決まったら、購入申し込みを受け、詳細な引き渡し条件などを決めたうえで不動産売買契約を締結します。
売買契約が締結した時には手付金を受け取ります。

5.決済と引き渡し

アパートの売却金残金の決済を受けると同時に、物件を引き渡してアパート売却が終了です。
固定資産税や管理費などの清算、物件の所有権の変更なども同時に行います。
また、不動産売却が成立したので、不動産会社へ仲介手数料の支払いも発生します。

アパート売却のさらに詳しい流れやステップごとの注意点を、こちらのコラムでまとめていますのであわせてご覧ください。
アパート売却の7つの手順を詳しく解説！気になる注意点も

相続したアパートを高く売却するためのポイント

アパート売却では、少しでも高く売却したいものですよね。
そのために重要なのは、売却を依頼する不動産会社の選定です。

不動産会社ごとに物件の得意・不得意がありますから、賃貸アパートの売却が得意で、同じような条件の物件の売却実績が豊富な不動産会社へ依頼すると良いでしょう。
複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討することも必要ですが、査定額だけではなくその根拠や、売却実績などもしっかり確認して選びましょう。

また、賃貸アパートでは入居率が高く収益性の高い物件は高く売れやすいです。
今までの入居率など良い判断材料を伝え、購入後の運用がスムーズな物件だということをしっかりアピールしましょう。

相続したアパートを売却する際にかかる費用

相続したアパートの売却でかかる費用についても確認しておきましょう。

仲介手数料

不動産会社に依頼して仲介で売却した場合に、成功報酬として不動産会社へ支払う費用です。
売却価格が400万円以上の場合、仲介手数料の上限は「売却価格×3%+ 6万円+消費税」となっています。

登記費用

相続したアパートを売却するには、所有権を自分の名義に変更しておかなくてはいけません。
また、購入時のローンが残っている場合は、一括返済をして物件についている抵当権を外す必要があります。
所有権の変更や抵当権の削除という登記手続きの際には、登録免許税の納付が必要となります。

相続による所有権の移転登記の費用は不動産の価値の0.4％、抵当権抹消登記費用は不動産1件につき1,000円です。

印紙代

不動産売買契約書には印紙を貼付する必要があり、その費用（印紙税）です。
印紙代は契約金額によって異なります。
令和6年3月31日までに作成される契約書に関しては印紙税の軽減税率が適用され、たとえば売却額が500万超〜1,000万円以下なら5,000円、1,000万超〜5,000万円以下なら1万円となっています。

譲渡所得税

相続したアパートを売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、利益に対して譲渡所得税がかかります。
この場合の利益とは、売却金額ではなく、そこから売却にかかった費用や不動産を取得するためにかかった費用を差し引いて残った金額が利益となります。
相続によって取得した不動産を売却する場合は、被相続人がその不動産を購入するときに支払った購入代金や購入手数料を取得費とすることができます。

また、相続してから3年以内に売却した場合は、相続した際に支払った相続税の一部を取得費に加算することができます。（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）

相続したアパートを売却する際の注意点

相続したアパートを売却する際に、まず確認しておきたいのはアパートの名義を変更しているかどうか。
名義を変更しなくても相続自体は可能ですが、被相続人の名義のままの物件は売却できません。

実際の所有者にあわせて、不動産の名義を変更しておきましょう。
なお、複数の相続人で不動産を相続して共有名義になっている場合は、不動産を売却するには名義人全員の同意が必要です。

また、アパートに入居者がいる場合は、売却する旨を事前に伝えておきましょう。
アパートに入居者がいる状態でも売却は可能ですし、入居者に売却について許可を取る必要まではありません。

ただし、解体して更地にして売却する場合は、入居者に立ち退きをしてもらう必要があります。
その場合は、立ち退きについて承諾を得る必要があるため、早めに説明をし、理解を得るように努めましょう。

アパートの立ち退き交渉や立ち退き料については「相続したアパートの立ち退きを成功させるには？交渉の仕方やコツについて解説」で詳しくご紹介していますので、あわせて参考にしてみてください。

相続したアパートを売却するか・経営するか判断するには？

相続したアパートを売却した方が良いケース、継続して経営した方が良いケースはそれぞれ以下のようなケースです。

「せっかくだからアパート経営をしてみる？」「 難しそうだから売却した方が良いかな
？」と判断に迷った場合はぜひ参考にしてみてください。

売却した方が良いケース

• 空室が多い
• アパートが古い
• アパート経営をしたことがない

継続経営した方が良いケース

• 入居率が高く、あまり空室にならない
• アパートの立地が良い
• アパート経営の経験や知識がある

売却すべきか、継続経営すべきかの判断基準は、ズバリ収益が出るかどうか。
すでに入居率が良く収益が出ているアパートなら、その状態を長く続けることで長期の収益が見込めます。
立地が良ければ資産価値や人気も落ちにくいので、資産として保有しつつ経営を続けた方が良いケースも多いです。

一方、常に空室が多いアパートは安定した収益が見込めません。
築年数が古いと、今後修繕費やリフォーム費用などがかさむことが考えられ、収益とコストのバランスを考えると、売却した方が良いケースが多いです。

相続したアパートを売却する流れとポイントを知ろう

相続したアパートを売却する流れは、一般的な不動産売却とほとんど同じです。
高く売却するには、アパート売却の実績が豊富な不動産会社に依頼するのがポイント！

また、売却前には不動産の名義変更手続きをしておくこと、入居者がいる場合に売却を伝えておくことに注意を。
建物を解体して売却する場合は、立ち退きをお願いする必要があります。

相続したアパートを売却すべきか、継続して経営すべきか迷ったときは、今後の収益が見込めるかどうかを材料に判断してみましょう。
空室が目立つ、老朽化しているといった場合は、売却もおすすめします。

S plus homeでは、札幌や札幌近郊の不動産買取・仲介を行っています。
不動産の売却で何かお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。