空き家の売却時には確定申告が必要？特別控除についても解説

こんにちは、札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。

 

空き家を売却して利益を得た場合には、確定申告が必要になります。

 

確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得を計算して所得税を申告・納付するものです。

 

会社員であれば、会社の年末調整で手続きができるのでご自身で確定申告をする必要はありませんが、空き家の売却で利益を得たなど給与以外の所得があった場合は、個人事業主と同じく確定申告が必要になります。

 

また、損失が出た場合には不要ですが、確定申告をすることで節税につながる場合もあります。

 

そこで、今回の記事では空き家の売却における確定申告について詳しく解説していきます。

 

申告の手順や用意する書類、申告書の作成についても記載しておりますので、ぜひご参照ください。

【空き家売却】確定申告が必要な場合

空き家の売却で利益（譲渡所得）が出た場合、確定申告を行い譲渡所得税の納付が必要です。

所得税・住民税・復興特別所得税を総称して「譲渡所得税」と言います。

 

譲渡所得とは、売却金額がそのまま譲渡所得になるのではなく、下記の計算式で算出するものです。

不動産譲渡所得 = 売却価格 -（取得費+譲渡費用）

※本記事の次章に詳しく計算方法を記載しています。

 

譲渡所得は「申告分離課税」と呼ばれるもので、給与所得や事業所得である総合課税とは分けて税額を計算します。

つまり、空き家を売却して得た譲渡所得は、通常の給与などとは別に確定申告する必要があるのです。

 

譲渡所得税のうち、所得税と復興特別所得税は不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告をして納付。

住民税は所得税と同じく売却した翌年に確定申告を行い、6月頃に一括、もしくは4分割で納付します。

 

この時期に確定申告を行わなかった場合、「無申告加算税」や「延滞税」といったペナルティーを受ける可能性が出てきます。いずれも非常に高い税率となっており、税金が高額になってしまいますので注意してください。

【空き家売却】確定申告が不要な場合

空き家の売却で損失（譲渡損失）が発生した場合、確定申告は基本的に不要で譲渡所得税も課税されません。

譲渡損失というのは、簡単にいうと空き家の購入価格より売却価格が少なかったということです。

 

この場合、譲渡所得が出ていないので確定申告は不要ですが、損失が大きい場合には確定申告をすることで他の所得と相殺し、節税につなげられるケース（損益通算）があります。

 

そのため、損失が出た場合でも確定申告を行うことをおすすめします。

 

※譲渡損失は同年中に売却した他不動産の譲渡益と損益通算できますが、給与所得などの他の所得とは損益通算できないので覚えておいてください。

確定申告の必要不要を決める「譲渡所得」計算方法

不動産の譲渡所得（売却益）は下記の計算式で算出します。

 

取得費・譲渡費用が多ければ多いほど譲渡所得が減り、それに課税される不動産譲渡所得税も安くなりますので、細かな費用でもできるだけ譲渡費用に計上するのが良いでしょう。

不動産譲渡所得の計算式と各項目の内容

不動産譲渡所得 = 売却価格 -（取得費+譲渡費用）

 

≪売却価格≫

空き家の売却価格のことを指しますが、金銭ではなく対価として物や権利を受け取った場合などは、その物や権利の時価が売却価格（譲渡価格）とされます。

また、売却価格の他に固定資産税の清算金が含まれますので注意してください。

 

≪取得費≫

空き家を購入した当時の費用のことを指します。購入時の仲介手数料や印紙代・登録免許税・不動産取得税などの諸費用も含まれます。

 

※購入時の価格がわからない場合

相続等で空き家を取得した場合、購入した当時の費用がわからない場合は、「売却価格の5%」を取得費として計算することになっています。

 

≪譲渡費用≫

空き家を売却する際に生じた、仲介手数料や印紙代・建物解体費など様々な諸費用のことを指します。売却のために支払った立退料なども含みます。固定資産税など、維持や管理にかかった費用は含むことはできませんので覚えておいてください。

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

通常、不動産を売却して利益が生じた場合には譲渡所得税がかかりますが、空き家の売却の場合は一定の要件を満たすと「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用されます。

 

この特例が適用されると譲渡所得から3,000万円を控除することができ、例えば3,000万円で空き家を売却したとすると特例が適用された場合、税金は0円になります。

 

この章では、譲渡所得の計算方法と「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用要件について解説していきます。

計算式

譲渡所得＝譲渡価額 – 必要経費（取得費用＋譲渡費用）- 特別控除3,000万円

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例適用要件

• 亡くなられた方が1人で暮らしていた家であること

別荘など自宅以外の不動産には適用されません。

 

• 昭和56年5月31日以前に建築された家であること

上記の日付以前に建築された一戸建てに限り、マンションなどには適用されません。

 

• 相続から売却までずっと空き家であったこと

空き家であったことを公的に証明するために、被相続人居住用家族等確認書や電気・ガスの閉栓証明書、水道の使用廃止届出書などの書類が求められます。

 

• 売却する空き家は耐震基準を満たしているか更地である

耐震基準を満たしていない空き家は、売却の際に基準を満たすように修繕するか、更地にして売却するという条件があります。

適用期間

• 特例の適用期限とされる2023年12月31日までの売却であること
• 相続発生日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること

その他適用要件

• 売却金額が1億円以下であること

売却金額は、家と土地を合わせて1億円以下であることが要件です。

また、売却金額には固定資産税の精算額も含めます。数回に分けて売却したり、共有名義の相続のまま売却した際も、その合計金額で判断されます。

 

• 親子や夫婦など特別な関係がある人への売却でないこと

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

特例を受けるための確定申告必要書類

特例の適用を受けるためには、必要書類を添えて確定申告をする必要があります。

 

確定申告は、譲渡の翌年の2月15日から3月15日の間にしなければならず、 必要な書類が多岐に渡るため、申告前に税理士など専門家に相談をするのがおすすめです。

「家屋」または「家屋及び敷地」を譲渡した場合の必要書類

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】

 

・譲渡した不動産の登記事項証明書等で次の3つの事項が確認できるもの

• 売主である個人が、その不動産を相続や遺贈によって被相続人から取得したこと
• 建築年月日が昭和56年5月31日以前であること
• 区分所有建物登記がされている建物ではないこと

 

・譲渡した不動産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」

※「被相続人居住用家屋等確認書」とは、その不動産が「相続開始の前において被相続人の居住の用に供されていたこと」や「相続後に未利用の状態であること」などの項目について、市区町村長による確認を受けたことを証する書類をいいます。

 

・耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し

・売買契約書の写しなど、売却代金が1億円以下であることが確認できるもの

 相続後、家屋を解体し「敷地のみ」を譲渡した場合の必要書類

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】

・譲渡した不動産の登記事項証明書等で、「家屋」または「家屋及び敷地」を譲渡する場合と同様の3つの事項が確認できるもの

・譲渡した不動産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」

・売買契約書の写しなど、売却代金が1億円以下であることが確認できるもの

必要書類の入手方法

確定申告に必要な書類は、それぞれ下記で入手できます。

取得するまでに手続きや一定期間が必要な場合もあるため、スケジュールに余裕を持って入手を行いましょう。

 

譲渡所得の内訳書：最寄りの税務署または国税庁ホームページからダウンロード

登記事項証明書：法務局

被相続人居住用家屋等確認書：空き家の所在地市区町村

耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書：指定確認検査機関や国に登録された評価機関等

売買契約書：売買契約時

 老人ホームに入居の場合も特例の適用が受けられる

平成31年度の税制改定により、空き家にお住まいになっていた方が老人ホームに入所されてから、空き家を残して亡くなられた場合においても「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」適用対象となりました。

 

適用には、下記の要件を満たしている必要があります。

老人ホーム等入所者の特例適用要件

①特定事由によりその家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで、引き続きその家屋がその被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと。

 

②特定事由によりその家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで、その家屋が事業の用、貸付けの用又は被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。

 

③被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前までの間において、被相続人が主としてその居住の用に供していたと認められる家屋がその老人ホーム等であること。

 

※「特定事由」とは下記のことをいいます。

・介護保険法に規定する要介護認定または要支援認定を受けていた被相続人その他これに類する被相続人が、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅等に入居等をしていたこと。

・一定の障害者区分の認定を受けた被相続人が、障害者支援施設等に入居等をしていたこと。

上記の要介護認定等を受けていたかどうかは、特定事由により被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなる直前において判定します。

空き家売却時の確定申告負担を減らすために

これまで空き家売却における確定申告について詳しく解説してきましたが、記載した通りたくさんの書類が必要だったり、計算が難しいものがあったりと、慣れていない方には大変な負担になりますよね。

 

また、慣れていないことで本来節税できる金額を損してしまうという可能性も十分考えられます。

 

空き家を売却する際は、確定申告まで視野に入れて信頼できる不動産会社を探すことが大切です。

 

弊社でも空き家売却のご相談を承っておりますので、売却を検討されている方はぜひ、弊社「S plus home(エスプラスホーム)」へご相談ください。

ご相談はコチラ（https://s-plushome.jp/consultation）から