築40年アパートを売却するためには？売れない原因とその対策を解説

こんにちは、札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。

 

築40年程度のアパートを所有するオーナー様や、相続で所有することになった相続人の方は、

「売却できるのだろうか…」と不安に思われることも多いと思います。

 

一般的に築年数の古い不動産というのは、売却しにくいと言われています。

しかし、古くても安く購入できるからと、現実には売却できている物件があるのも事実です。

 

今回は、築40年のアパートにフォーカスして、売れにくいとされる理由と売却のための対策について詳しくご説明していきます。

築40年のアパートが売れない理由

築年数の古いアパートが売れない理由には、そのアパートの状況や立地条件以外にも理由があります。

 

その理由として主にあげられるのが「旧耐震基準」「法定耐用年数」「金融機関の融資」です。

この章でひとつずつ解説していきます。

 

旧耐震基準で建てられたアパートである

2022年現在時点で築40年以上のアパートだと、1981年に施工された建築基準法における「新耐震基準」を満たしていない可能性があります。

 

この耐震基準とは、1978年に発生した宮城県沖地震を受けて、耐震設計法の大幅な改正が行なわれたものです。

簡単に変更された点をあげると、軟弱な地盤では鉄筋コンクリートの基礎を使うことや、1950年の建築基準法で定めていた耐力壁の量を約2倍に増やすことで、震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から震度7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れるという耐震基準を義務付ける改正です。

耐震基準は大きな震災を経るごとに厳しい耐震基準に改正されてきた歴史があります。

 

1981年以前の耐震基準を「旧耐震」、それ以降の基準を「新耐震」と呼びます。

 

建築確認取得時期	耐震基準
1981年5月31日以前	旧耐震基準
1981年6月1日以降	新耐震基準

 

1982年や1983年築のアパートでも、1981年5月に建築確認を取得しているものは「旧耐震」になり、あくまで「建築確認の取得年月日」がポイントになりますので、注意が必要です。

 

つまり、旧耐震基準にあたる築40年以上のアパートは、その後に耐震工事を行っていなければ、賃料収入が少なくなったり保険料が高額になったり、購入者に様々なデメリットがあります。

そのため購入者が限られてしまい、売却が難しいことにつながっています。

耐用年数間近である、もしくは超えている

耐用年数とは、税務上法律で定められた「法定耐用年数」のことで、アパートの減価償却費を決める役割を果たしています。建物の寿命を指すものではありません。

 

耐用年数は、物件の構造によって以下のように決まっています。

区分	法定耐用年数
鉄筋コンクリート造	47年
鉄骨造（骨格材の厚み4mm）	34年
鉄骨造（骨格材の厚み3mm超え4mm以下）	27年
鉄骨造（骨格材の厚み3mm以下）	19年
木造・合成樹脂	22年
木造モルタル造	20年

 

例えば、築40年の鉄筋コンクリート造のアパートであれば、耐用年数の残りが7年です。

一方、鉄骨造や木造ではすでに耐用年数が0(ゼロ)年になっており、税法上は償却を終えた資産ということになります。

 

実際に、現在でも築40年以上のアパートにも多くの人が住んでおり、築年数が古い物件でも状態や条件がよければ、売れる可能性はありますが、次の章で解説する耐用年数がローン融資にも関係することを覚えておく必要があります。

ローン融資が受けられない

法定耐用年数を超えたアパートの場合、基本的に金融機関からの融資を受けることは難しいです。

 

融資をする金融機関は、万が一ローン返済が滞ったり返済不能になってしまった場合に、抵当権を実行してアパートを売却し残債に充てますが、耐用年数を過ぎてしまったアパートは売却が困難になるため、法定耐用年数を超えて融資期間を設定することはまずありません。

つまり、耐用年数を超えたアパートは担保としての評価が低いのです。

 

また、法定耐用年数を超えたアパートは大規模修繕や建て替え等を控えていることが想定でき、金融機関側は、借主がその費用を調達できずに共倒れになることをリスクとして融資を避けるケースもあります。

 

実際には、法定耐用年数より融資期間の方が短く設定される場合が多く、耐用年数が過ぎた物件が一気に売れにくくなるに大きく影響しています。

 

しかし、法定耐用年数を超えたアパートでも金融機関から融資を受けることができる場合もあります。

アパート自体の評価額はゼロであっても、そのアパートの建っている土地に価値がある場合です。

 

この場合の土地とは、利便性に優れているなど、アパートを解体し更地にして土地を売却した場合、どれくらいの価値があるかによって融資金額は変わってきます。

このように法定耐用年数を超えた物件の場合、経営を続けていくにしても多額の費用がかかることが考えられます。

土地自体に価値があり、更地にすることで売却できるのであれば売却することを視野にいれるとよいでしょう。

築40年のアパートを売却する方法や対策

これまで築40年程度のアパート売却が難しい理由について解説してきましたが、成約件数割合でみると現実には、販売登録数の少ない築浅物件より、登録数の多い築古物件の方が多いというデータもあります。

 

2021年中古マンション築年帯別構成比率（%）

築年数	新規登録	成約
築0～5年	7.8	9.6
築6～10年	8.6	14.2
築11～15年	9.9	14.2
築16～20年	9.4	13.3
築21～25年	9.6	11.0
築26～30年	10.1	8.1
築31年～	44.7	29.7

参照：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数からみた首都圏の不動産流通市場（2021年）」

 

このデータから築31年以降の物件でも売れる可能性が十分にあることが分かります。

この章では、売却のための対策にはどのようなものがあるのかご紹介していきます。

価格設定は慎重に

価格は売却につながる大きな要素のひとつです。築年数の古いアパートでも「古くても安く買えるなら」と考えて、購入に至るケースも少なくありません。

 

アパートの状態や価値に見合っているか、市場の相場から考えてどうかなど、ノウハウをもった不動産会社と相談しながら価格設定をすることが大切です。

 

できるだけ高く売りたいからといって市場の相場価格を無視した設定にすると、売れるタイミングを逃してしまい、結局年月が経って大きな損失につながってしまったなどの事態に陥りかねません。

リフォームを検討する

管理維持のためのリフォームをしっかり行い、耐用年数以上に建物が維持できると金融機関に判断された場合には、融資期間を延ばしてくれるケースがあります。

 

また、アパートの購入検討者は家賃収入を得ることを目的としている場合が多いので、リフォームすることで入居者が決まりやすい等の好条件がプラスされれば大きな決め手となります。

 

しかし、売却前にリフォーム費用をかけすぎると、その費用を回収できない可能性が高いです。事前に市場調査を行ったり、不動産会社への相談を行うなど慎重に判断する必要があります。

解体して更地にする

アパートを解体して更地に変更し、土地だけで販売する方が売れやすくなる場合があります。更地になれば、アパート経営を検討している人の他、土地を分筆して戸建て分譲などのニーズもありますので、購入希望者の幅も広がります。

先ほども解説しましたが、アパート自体の評価額はゼロであっても、そのアパートの建っている土地に価値がある場合、金融機関から融資を受けることもできます。

しかし、アパートを解体する場合は、多額の解体費が掛かったり、固定資産税が高くなったりというデメリットもありますので、その点を考慮した上で判断しましょう。

不動産会社選定のポイント

アパートの購入を検討する主な買主候補は「不動産投資家」になりますので、居住用不動産の売却等とは買主のターゲット層が異なります。

 

アパート売却の実績が豊富な不動産会社は、築古の目利きができることはもちろん、売却タイミングの判断やオーナーに有利な売却方法についてもノウハウを持っています。

 

一般的な不動産会社の多くは築古アパートも取り扱っていますが、広告掲載をするのみで積極的に取り組んでくれないなどの会社も多いので、仲介を依頼する不動産会社は慎重に見極めましょう。

買取を検討する

上記の対策でも売却が難しい場合や、少しでも早く・確実に売却してしまいたい場合には不動産買取がおすすめです。

不動産仲介は一般の方が買主になる場合が多いのに対して、買取は不動産会社が買主になります。

 

買取で注意が必要なのは、売却価格が相場より2～3割程度安くなることです。そのため、買取を検討する際は、できるだけ複数社の査定を受けて価格を比較しましょう。

 

また、物件によっては買取を断られるケースもありますので覚えておいてください。

まとめ

これまで解説してきた通り、築40年程度のアパートは耐震基準や法定耐用年数、融資の問題といった理由がハードルとなり、売れにくくなっているというケースが多々あります。

 

その一方、適切な販売方法や対策をとることで売却できている物件があるのも事実です。

物件にどのような需要があるのか、どのような対策をすれば売却に繋がるのか、売主視点だけでなく、客観的に買主視点から考えることも重要なポイントとなってきます。

 

弊社「S plus home(エスプラスホーム)」でも売却のご相談や査定を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

ご相談はコチラ（https://s-plushome.jp/consultation）から