【札幌の空き家対策】売却で最大3,000万円の控除！？特別控除の条件と確定申告のポイントを解説

日本の空き家問題は札幌市でも同様で、倒壊や景観悪化などのリスクが指摘されています。

こうした問題に対処するため、平成28年に「空き家に係る譲渡所得3,000万円特別控除の特例」が導入されました。

2025年現在、この制度は令和9年（2027年）12月31日まで延長して実施されています。（参照：国税庁ホームページ）

 

この特例により、相続等で取得した空き家の売却がしやすくなりました。

 

今回は、空き家を売却する際に利用できる「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」について、初めての方にもわかりやすく解説します。

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

通常、不動産を売却して利益が生じた場合には譲渡所得税がかかります。

しかし、空き家の売却の場合は一定の要件を満たすと「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用され税金がお得になります。

 

この特例が適用されると譲渡所得から3,000万円を控除することができ、例えば3,000万円で空き家を売却したとすると特例が適用された場合、税金は0円になります。

 

3,000万円で売却できた場合の事例

項目	金額
譲渡価格	3,000万円
取得価格	△1,000万円
譲渡費用 – 仲介手数料など	△200万円
特別控除	△3,000万円
譲渡所得（課税対象）	0円

 

この章では、譲渡所得の計算方法と「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用要件について解説していきます。

譲渡所得の計算式

譲渡所得＝譲渡価額 – 必要経費（取得費用＋譲渡費用）- 特別控除3,000万円

 

譲渡価格：空き家の売却価格

所得費用：空き家を購入した当時の費用

譲渡費用：空き家の売却で生じる、仲介手数料などの諸経費

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例適用要件

ここでは空き家特例の適用条件を、国税庁のホームページをもとにわかりやすく解説していきます。

 

• 亡くなられた方が1人で暮らしていた家であること

別荘など自宅以外の不動産には適用されません。

OK例：一人暮らししていた母が亡くなり空き家になった （一定の条件下であれば、老人ホーム入所なども対象） NG例：2世帯住宅で暮らし始めて空き家になった

 

• 昭和56年5月31日以前に建築された家であること

上記の日付以前に建築された一戸建てに限り、「区分登記」がされているマンションなどには適用されません。

OK例：昭和50年築の一戸建て NG例：昭和60年築の分譲マンション

相続したマンション・アパートについての基礎知識や相談先はこちらをご覧ください。

 

• 相続から売却まで、貸出、賃貸、住居用として使っていないこと。

相続から売却まで、事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。

OK例：住民が亡くなった後は誰も住んでいない NG例：住民が亡くなった後に親族が一時的に住んでいた

 

• 売却する空き家は耐震基準を満たしているか更地である

耐震基準を満たしていない空き家は、売却の際に基準を満たすように修繕するか、更地にして売却するという条件があります。

OK例：耐震基準を満たすための修繕を行った NG例：耐震基準を満たしていないままの空き家

 

札幌エリアに特化した弊社「S plus home」では、これまで約80㎡〜400㎡近い土地まで多数の土地買取実績があり、土地の買取相談も受け付けております。

耐震基準を満たしておらず空き家の解体を検討している方は、ぜひこちらもご覧ください。

 

 適用期間

• 特例の適用期限とされる2027年12月31日までの売却であること
• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること

その他適用要件

• 売却金額が1億円以下であること

売却金額は、家と土地を合わせて1億円以下であることが要件です。また、売却金額には固定資産税の精算額も含めます。数回に分けて売却したり、共有名義の相続のまま売却した際も、その合計金額で判断されます。

 

• 親子や夫婦など特別な関係がある人への売却でないこと

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

特例の適用を受けるには確定申告が必要

特例の適用を受けるためには、必要書類を添えて確定申告をする必要があります。

 

確定申告は、譲渡の翌年の2月15日から3月15日の間にしなければならず、 必要な書類が多岐に渡るため、申告前に税理士など専門家に相談をするのがおすすめです。

「家屋」または「家屋及び敷地」を譲渡した場合の必要書類

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】

• 土地や不動産の売却で出た利益をまとめた書類。

 

・譲渡した不動産の登記事項証明書等で次の3つの事項が確認できるもの

• その土地や不動産が、亡くなった人（被相続人）から相続されたものであること
• 建築年月日が昭和56年5月31日以前であること
• 区分所有建物登記がされている建物ではないこと

 

・被相続人居住用家屋等確認書（空き家所在地の市区町村長が発行）

• 亡くなった人がその不動産に居住していたことを証明するもの
• 相続後に居住用や賃貸用として使用していないことを証明するもの
• 老人ホーム入所などの場合、一定条件を満たしていることを証明するもの

 

・耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し

• 売却した不動産が耐震基準を満たしていることを証明するもの
  ※売る前に取り壊した場合は不要

 

・売買契約書の写しなど

• 売却代金が1億円以下であることが確認できるもの

 相続後、家屋を解体し「敷地のみ」を譲渡した場合の必要書類

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】

・譲渡した不動産の登記事項証明書等で、「家屋」または「家屋及び敷地」を譲渡する場合と同様の3つの事項が確認できるもの

・譲渡した不動産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」

・売買契約書の写しなど、売却代金が1億円以下であることが確認できるもの

必要書類の入手方法

確定申告に必要な書類は、それぞれ下記で入手できます。

取得するまでに手続きや一定期間が必要な場合もあるため、スケジュールに余裕を持って入手を行いましょう。

 

譲渡所得の内訳書：最寄りの税務署または国税庁ホームページからダウンロード

登記事項証明書：法務局

被相続人居住用家屋等確認書：空き家の所在地市区町村

耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書：指定確認検査機関や国に登録された評価機関等

売買契約書：売買契約時

 老人ホームに入居の場合も特例の適用が受けられる

空き家にお住まいになっていた方が老人ホームに入所されてから、空き家を残して亡くなられた場合も「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用対象となります。

 

適用には、下記の要件を満たしている必要があります。

老人ホーム等入所者の特例適用要件

❶住んでいた住民が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなどの事情により、相続開始直前は居住用として使用されていなかったこと。

 

❷住民が老人ホーム等に入所した時から相続開始直前までの間に居住用の家屋が2以上ある場合は、これらの家屋のうちその老人ホーム等が主な居住場所になっていたこと。

 

※「特定事由」とは下記のことをいいます。

・介護保険法に規定する要介護認定または要支援認定を受けていた被相続人その他これに類する被相続人が、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅等に入居等をしていたこと。

・一定の障害者区分の認定を受けた被相続人が、障害者支援施設等に入居等をしていたこと。

 

上記の要介護認定等を受けていたかどうかは、特定事由により被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなる直前において判定します。

空き家は早めに今後の計画を

この記事では、空き家売却で利用できる「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」についての適用要件とその確定申告について解説しました。

 

空き家問題は深刻化しており、放置しておくと大きな出費につながります。

維持費や近隣トラブルなどが増える前に、早めに対処するのが鉄則なのです。

 

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